BGH: Vollstreckungsunterwerfung neben Mietkaution zulässig?

Zugegeben, folgende Frage tritt in der Praxis zwar eher selten auf. Sie ist deshalb jedoch nicht minder interessant: Kann eine notariell beurkundete Unterwerfung des Mieters unter die sofortige Zwangsvollstreckung wegen laufender Wohnungsmieten auch dann wirksam sein, wenn der Vermieter bereits die durch § 551 BGB höchstmögliche Kaution verlangt hat? Oder ist das eine nicht zulässige zusätzliche Sicherheit? Lesen Sie im folgenden Artikel, wie der BGH die Sache sieht:

BGH, Urteil v. 14.6.2017, VIII ZR 76/16: Hintergrund

Im Dezember 2013 mietete der Mieter eine Wohnung an. Vertraglich vereinbart war eine Kaution in Höhe von drei Monatsnettomieten, die er sofort an den Vermieter zahlte.
Ferner sah der Mietvertrag vor, dass sich der Mieter wegen der Ansprüche des Vermieters auf die Mietzahlungen außerdem im Rahmen einer notariellen Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfe gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO.

Ab März 2014 gerieten die Mieter dann mit ihren Mietzahlungen in einen Rückstand, woraufhin der Vermieter umgehend die Zwangsvollstreckung einleitete. Dagegen wehrte sich der Mieter.

Seiner Ansicht nach sei die bei Mietbeginn unterzeichnete Vollstreckungsunterwerfung eine nicht zulässige zusätzliche Sicherheit – denn § 551 BGB begrenze die durch den Mieter zu leistende Mietsicherheit auf höchstens drei Monatsnettomieten.
 

BGH entscheidet zur Unterwerfungserklärung neben Mietkaution

Der BGH bestätigte zwar, dass die höchstmögliche Kaution durch § 551 Abs. 1 BGB auf drei Monatsnettomieten begrenzt werde. Alle Hiervon abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters seien nach § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Die Argumente des Mieters wies das Gericht jedoch zurück. Denn mit der Zwangsvollstreckungsunterwerfung würden nur die laufenden Wohnungsmieten der Zwangsvollstreckung unterworfen. Eine Unterwerfungserklärung biete dem Vermieter keine zusätzliche Zugriffsmöglichkeit, wie etwa eine Barkaution, ein Sparbuch oder eine Bürgschaft durch einen Dritten. Demnach stelle sie keine Sicherheit im Sinne von § 551 BGB dar.

Der Vermieter sei durch die Erklärung lediglich davon entbunden, sich vor Zwangsvollstreckung einen Titel zu beschaffen. Wegen seiner durch die Unterwerfungserklärung umfassten Ansprüche kann er sofort in das Vermögen des Mieters vollstrecken und den Mieter darauf verweisen, dass er bei Einwendungen eine Vollstreckungsgegenklage erhebt. Die materielle Rechtslage wird von hiervon jedoch nicht berührt.

So sei auch die Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung wirksam, sodass die Zwangsvollstreckung zulässig war.

Ausdrücklich offen gelassen
hat der BGH, ob eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters, eine notarielle Vollstreckungsunterwerfung abzugeben, AGB-rechtlich wirksam ist. Denn im entschiedenen Fall wurde die Klausel zwischen den Parteien individuell ausgehandelt.

Quelle:
BGH, Urteil v. 14.6.2017, VIII ZR 76/16

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