BGH zu Eigenbedarfskündigung einer GbR und Anbietpflicht

Grundsätzlich gilt: Kündigt ein Vermieter wegen eines ernsthaften Übertragungswillens oder aus einem nachvollziehbaren Nutzungswillen, so ist aus mietrechtlicher Sicht nichts dagegen einzuwenden. Nichtsdestotrotz ist es für den Mieter immer ratsam, beim Wörtchen „Eigenbedarf“ in einer Kündigung hellhörig zu werden.

Denn nicht immer geht es dem Vermieter tatsächlich darum, ein Familienmitglied in einer Wohnung unterzubringen. Dieser Verdacht drängt sich insbesondere dann auf, wenn es sich beim Vermieter um eine GbR handelt mit dem erklärten Ziel, Wohnraum zu sanieren und anschließend als Eigentum zu veräußern.

Der BGH musste deshalb am 14.12.2016 in diesem Fall entscheiden: Kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts trotz ihrer Teilrechtsfähigkeit Eigenbedarf zugunsten eines Gesellschafters geltend machen?

VIII ZR 232/15 – Darum geht es

Der Mieter bewohnte eine Wohnung in München bereits seit 1985. Im Jahr 2014 sprach der Vermieter die Kündigung gegen ihn aus. Als Grund berief er sich auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB. In der Wohnung solle fortan ein nahes Familienmitglied des Vermieters wohnen.

Beim Vermieter handelt es sich um eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR). Die Gesellschaft besteht aus insgesamt vier Personen. Die Tochter eines der Gesellschafter ist schwanger und braucht eine eigene Wohnung.

Der Mieter vermutete allerdings eine ganz andere Motivation hinter der Kündigung. Denn der vertragliche Zweck der GbR liegt in der „Instandsetzung, Modernisierung und dem Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum“. Und bei seiner Wohnung handelte es sich um die letzte noch nicht sanierte Wohnung in der ganzen Wohnanlage. Er weigerte sich daher auszuziehen. Eine Räumungsklage folgte.
 

Eigenbedarf einer GbR

Zu klären war nun, ob in diesem Fall ein Missbrauch des Kündigungsrechts durch den Vermieter vorliegt – und grundlegender, ob eine GbR überhaupt Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter geltend machen kann.

Denn bereits im Jahr 2001 hatte der BGH erklärt, dass eine GbR teilrechtskräftig sei. Infolgedessen tritt nicht der einzelne Gesellschafter als Vertragspartei im Mietvertrag auf, sondern die gesamte Gesellschaft – und die kann eigentlich keinen Eigenbedarf geltend machen, ähnlich wie bei Kommanditgesellschaften und GmbH.

Das es sich bei der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit aber nur um eine gesellschaftsrechtliche Entscheidung gehandelt hatte, entschied die Karlsruher Richter, dass daraus keine Rechtsänderung abzuleiten sei (VIII ZR 2716/06).

Im Rahmen eines Mietvertrages sei daher jeder einzelne Gesellschafter Vermieter. Und bei Verträgen mit mehreren Vermietern ist jeder Einzelne dazu berechtigt, wegen Eigenbedarf zu kündigen – bei einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts sei das im Grunde nichts anderes.

LG München grätscht dazwischen

Zu einer kleinen Sensation kam es dann allerdings am 7.10.2015 vor dem Landgericht München: Im Urteil 14 S 2969/15 brach das Gericht mit der bisherigen Linie aus Karlsruhe.

Es argumentierte: Weil solche Gesellschaften „in der Regel klar auf die Amortisierung und Vermehrung der getätigten Investitionen ausgerichtet“ sind, verneinte das Gericht die Zulässigkeit der Kündigung aus Eigenbedarf.

Die Revision wurde aus Divergenz zur BGH-Entscheidung zugelassen.

BGH bleibt stur und bestätigt seine bisherige Rechtsprechung

In Karlsruhe ist man jedoch anderer Ansicht: Die Richter des VIII. Zivilsenats bestätigten die bisherige Rechtsprechung. Das Urteil des LG München ist damit aufgehoben.

Nach Ansicht des BGH besteht der Zweck der gesetzlichen Regelung darin, den vertragstreuen Mieter, für den die Wohnung einen Lebensmittelpunkt darstellt, vor willkürlichen Kündigungen zu schützen.

Andererseits solle aber auch dem Vermieter die Befugnis eingeräumt werden, so die Richter weiter, sich beim Vorliegen eines triftigen Grundes aus dem Mietverhältnis lösen zu können.

Dabei mache es keinen Unterschied, ob es sich beim Vermieter um eine GbR, eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft handelt. Sie alle können sich auf Eigenbedarf berufen. Das Risiko für den Mieter sei dabei nicht unterschiedlich zu werten. Eine Schlechterstellung einer GbR als Vermieter sei daher nicht begründbar.

Rechtsprechung zur Anbietpflicht geändert

Soweit zum Eigenbedarf. Die Kündigung durch die GbR hätte aber noch immer daran scheitern können, dass sie dem Mieter keine vergleichbare Wohnung angeboten hatte – denn das war bisher ungeschriebene Voraussetzung für eine Kündigung aus Eigenbedarf. Und dass freie Wohnungen vorhanden waren, lag unzweifelhaft vor.

Stattdessen schlägt der BGH jetzt eine neue Richtung ein: Er ändert seine Rechtsprechung dahingehend, dass Vermieter in solchen Fällen allenfalls schadenersatzpflichtig hinsichtlich anfallender Makler- und Umzugskosten werden.

Hier finden Sie das Urteil vom 14.12.2016, VIII ZR 232/15 im Volltext.

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