BGH zu Verwertungskündigung: Hürden liegen sehr hoch

Möchte ein Vermieter einen Wohnraummietvertrag aufkündigen, so muss er dies sehr gut begründen. Die Erklärung, er könne durch die wirtschaftliche Verwertung einen deutlich höheren Gewinn erzielen, reicht da bei Weitem nicht aus – denn einen erheblichen Nachteil stellt das nach Ansicht des BGH noch nicht dar.

BGH, Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16: der Hintergrund

Die klagenden Mieter bewohnen seit 2012 eine 190 Quadratmeter große Wohnung in St. Blasien, Schwarzwald. Auf dem neben dem Nachbarsgrundstück befindet sich ein Modegeschäft, das durch eine mit dem Beklagten verbundene Gesellschaft betrieben wird.

Um das Modehaus zu erweitern, erwarb er das Grundstück, auf dem sich die Mietwohnung der Kläger befindet. Das bestehende Mietverhältnis kündigte er sofort nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Verwertungskündigung) auf.

Als konkreten Grund gab er dabei an, das gesamte Objekt abreißen zu wollen und das Modehaus baulich zu erweitern. Durch die langfristige Verpachtung könne er einen deutlich höheren Ertrag erwirtschaften als durch die bisher bestehenden Mietverträge.
 

BGH: Zu berücksichtigende Belange vollkommen verkannt

Die auf Räumung und Herausgabe gerichtete Klage hatte in den Vorinstanzen Erfolg. Die Richter am BGH erklärten die Kündigung jedoch für unwirksam.

Zwar sei der geplante Abriss des Gebäudes und die Erweiterung des Modehauses „eine von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragene und mithin angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.“

Das mit der Sache befasste Gericht habe aber „die bei der Beurteilung der Wirksamkeit der Verwertungskündigung zu berücksichtigenden Belange grundlegend verkannt“, so der BGH weiter. Denn bei der Beurteilung dieser Frage sei neben der Rechtsposition des Vermieters auch das auf gleicher Ebene stehende Besitzrecht des Mieters zu berücksichtigen.

Keine substantiierte Darlegung der Nachteile

Vor diesem Hintergrund sei aber der vom Vermieter vorgetragene Grund nicht im Ansatz ausreichend um eine Wohnraumkündigung zu rechtfertigen. Denn eine Verwertungskündigung sei nur unter den Voraussetzungen zulässig, dass dem Vermieter durch das Fortbestehen eines Mietverhältnisses ein erheblicher Nachteil entstehen würde.

Außerdem müssen die beim Mieter und beim Vermieter eintretenden Nachteile gegeneinander abgewogen werden. Der Vermieter habe dabei aber keinen Anspruch auf eine bloße uneingeschränkte Gewinnoptimierung der Immobilie. Außerdem konnte er bisher nicht substantiiert darlegen, warum der geplante Ausbau des Modehauses zwingend notwendig sei.

Verwertungskündigung: Nur eigene Nachteile sind zu berücksichtigen

Schließlich seien, so die Richter weiter, bei einer Verwertungskündigung dem Wortlaut des Gesetzes zufolge nur solche Nachteile zu berücksichtigen, die dem Vermieter selbst entstehen. In der Kündigung hat sich der Vermieter aber auf die wirtschaftliche Schlechterstellung des Modehauses berufen. Das sei nicht ausreichend – selbst wenn der Vermieter mit der das Modehaus betreibende Gesellschaft persönlich und wirtschaftlich eng verflochten ist.

BGH, Urt. v. 27.09.2017, Az. VIII ZR 243/16

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