Neues Urteil zu vorgetäuschtem Eigenbedarf: Keine Haftung bei Abstandszahlung

Vereinbaren Mieter und Vermieter eine erhebliche Abstandssumme für die Rückgabe einer Mietwohnung, kann damit ein Verzicht auf Ausgleichsansprüche für einen eventuell zuvor vorgetäuschten Eigenbedarf erklärt werden. Das hat jüngst das AG München entschieden und damit die Klage eines Ehepaares abgewiesen.

AG München, Urt. v. 29.03.2018, 432 C 1222/18: Der Hintergrund

Die Kläger waren seit 1987 Mieter einer 3,5-Zimmer-Wohnnung in München-Biederstein. Für das 97m² große Mietobjekt zahlten sie zuletzt eine Kaltmiete von 913 EUR. Vertraglich war vorgesehen, dass Mietsteigerungen nur bei einer Inflationszunahme zulässig sind.

2016 trat durch einen Wohnungskauf ein neuer Vermieter in den Mietvertrag ein. Mit ihm schlossen die Kläger im März 2016 eine „Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses“. Dafür wurde ihnen eine Sofortzahlung in Höhe von 15.000 EUR zugesprochen, die sie jedoch verzinslich an den neuen Vermieter hätten zurückzahlen müssen, wenn sie über den 31.12.2016 in der Wohnung geblieben wären. Für frühere Rückgabezeitpunkte war eine Erhöhung der Abstandszahlung auf max. 24.500 € vereinbart.
 

Die Kläger übergaben die Wohnung schließlich am 29.11.2016. Dafür erhielten sie vom Beklagten noch einmal weitere 6.000 EUR.

Die nunmehr unvermietete Wohnung verkaufte der neue Eigentümer Anfang 2017.

Mieter widerrufen Zustimmung zur Vereinbarung

Die mittlerweile in Augsburg wohnenden Kläger fochten ihre Zustimmung zur getroffenen Vereinbarung im Nachhinein an. Der Grund: Der Beklagte habe in einem ersten Telefonat Eigenbedarf angemeldet. Die Wohnung bräuchte er für seinen Vater, der zurück nach München ziehen wolle. Weil der Beklagte die Wohnung direkt nach ihrem Auszug verkauft hat, sei der Eigenbedarf jedoch nur vorgetäuscht worden.

Der Schadensersatz errechne sich dabei aus dem Zehnjahreswert der Differenz der früheren Kaltmiete zu der Miete einer vergleichbaren Wohnung in München, abzüglich der erhaltenen Abstandszahlung – also insgesamt 125.640 EUR.

Der Beklagte behauptet jedoch, die Kläger haben das Mietverhältnis aus freien Stücken beendet. Er habe keinen Eigenbedarf angemeldet und diesen damit auch nicht vorgetäuscht. Zwar haben beide Parteien darüber gesprochen, dass der Vater des Beklagten ggf. nach München zurückziehen wolle. Der Beklagte habe aber keinesfalls eine Eigenbedarfskündigung für den Fall angekündigt, dass keine Vereinbarung zustande kommt.

AG München entscheidet: Keine Haftung für vorgetäuschten Eigenbedarf bei Abstandszahlung

Der zuständige Richter am AG München gab dem Beklagten Recht und wies die Klage des nunmehr in Augsburg lebenden Ehepaares auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs in Höhe von 125.640 € gegen ihren letzten Münchner Vermieter ab. In die Vereinbarung sei der Wille der Parteien hineinzulesen, damit alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und zur Meidung künftigen Streits etwa auch auf Ansprüche aus eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf zu verzichten.

Zwar sei angesichts des gegenwärtigen Mietmarktes und der mieterfreundlichen Vertragsbedingungen eine erhöhte Bereitschaft des Vermieters zu Abstandszahlungen anzunehmen, um die Wohnung unvermietet weiterverkaufen zu können.

Andererseits sei eine Abstandszahlung in Höhe von über 17 Monatsmieten mit großteiliger Sofortzahlung durchaus namhaft. Darüber hinaus habe der Beklagte auf Schönheitsreparaturen verzichtet und sich zur Kautionsrückzahlung binnen 4 Wochen verpflichtet.

Die Mieter hätten bei widerstreitenden Angaben eine konkret vorgetäuschte Eigenbedarfskündigung mangels neutraler Zeugen oder anderer Beweismittel nicht nachgewiesen.

Kein Schaden für Mieter erkennbar

Ein berücksichtigungsfähiger Schaden sei nicht vorgetragen worden. Allenfalls seien Umzugskosten, ein etwaiger Mietdifferenzschaden zwischen der bisherigen/früheren Miete und der nunmehrigen Miete (nach Umzug) sowie die Prozesskosten eines vorangegangenen Räumungsprozesses erstattungsfähig.

Soweit die Klagepartei meint, dass der Umstand, in München wohnhaft zu sein, einem Vermögenswert nahe komme, kann dem – jedenfalls in schadensrechtlicher Hinsicht – nicht gefolgt werden.
Es besteht auch keine Grundlage dafür, die Annahme eines Schadens darauf zu stützen, dass die bisherige Miete eines gekündigten/beendeten Mietverhältnisses der behaupteten Neuvermietungsmiete für ein vergleichbares Objekt gegenübergestellt wird. Denn insoweit realisiert sich auf der Seite eines Mieters per se kein erkennbarer Schaden im Sinn eines Vermögensabflusses.

Es bedarf daher keiner näheren Begründung, dass die ortsübliche Miete für ein vergleichbares Objekt – zumal unter Berücksichtigung des Münchener Mietspiegels 2017 – nicht bei 2.135,00 € (bei einer Wohnungsgröße von 97 m² entspräche dies einer Miete von 22,00 €/m²) liegen wird.

AG München, Urt. v. 29.03.2018 – 432 C 1222/18

Quelle:
Pressemitteilung AG München, Nr. 28, vom 13.04.2018

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