BGH-Beschluss: Mietnachzahlung heilt keine ordentliche Kündigung – was kann der Mieter tun?

Grundsätzlich gilt: Kommt ein Mieter in Zahlungsverzug, so kann der Vermieter ihm fristlos, hilfsweise ordentlich, kündigen. Eine Nachzahlung des geschuldeten Betrags heilt in diesem Fall jedoch nur die fristlose Kündigung – die ordentliche Kündigung bleibt weiterhin bestehen. Das hat der BGH im Beschluss vom 20.7.2016, VIII ZR 238/15 erneut bestätigt.

Es gibt aber einen Weg für Mieter, in diesem Fall auch eine ordentliche Kündigung abzuwenden – welche Hürden er dabei zu meistern hat, konkretisieren die Richter im vorliegenden Beschluss.

Der Hintergrund: Mieter zahlt keine Miete mehr

Der Beklagte war Mieter zweier Wohnungen in einem Dreifamilienhaus. Er bewohnte die Erdgeschoss- sowie die Dachgeschosswohnung. Insgesamt hatte er monatlich einen Mietzins in Höhe von 1163,19 EUR zu zahlen.

Im Mai 2014 kam es zu einem, nach seinen Angaben unverschuldeten, Liquiditätsengpass. Er konnte den fälligen Betrag nicht mehr in voller Höhe zahlen und geriet in Rückstand. Über einen Zeitraum von drei Monaten leistete er nur noch eine Teilzahlung, der Rückstand summierte sich auf 2.642,33 EUR.

Für den Zeitraum August bis Oktober 2014 zahlte er gar keine Miete mehr.

Mieter kündigt Verträge

Daraufhin zog der Vermieter die Reißleine: Mit Blick auf den mittlerweile aufgelaufenen Gesamtrückstand in Höhe von 6.131,30 EUR kündigte er die Mietverträge fristlos, hilfsweise ordentlich, für beide Objekte am 21. Oktober 2014 . Darüber hinaus reichte er Räumungsklage ein.
 

Nach Räumungsklage: Mieter zahlt wieder

Wenige Tage nach dem Erhalt der Räumungsklage zahlte der Beklagte Mieter die ausstehende Summe: Am 26. November 2015 beglich er die Mietrückstände für die Erdgeschosswohnung, am 12. Januar 2016 für die Dachgeschosswohnung.

Die Zahlung der laufenden Miete für beide Objekte hatte er direkt nach Erhalt der Räumungsklage wieder aufgenommen.

Insoweit hat der Kläger das Zahlungsbegehren einseitig für erledigt erklärt, die fristlose Kündigung wurde damit abgewendet.

Ordentliche Kündigung: Mieter beruft sich auf eigene Unschuld

Um nun auch die ordentliche Kündigung abzuwenden, berief sich der Beklagte auf einen nicht vorhersehbaren und unverschuldeten finanziellen Engpass. Das Finanzamt habe aufgrund einer weit überhöhten Steuerschätzung ungerechtfertigte Vollstreckungsmaßnahmen angeordnet.

Deshalb habe er im Zeitraum von Mai 2014 bis Oktober 2014 keine beziehungsweise nur eine teilweise Miete entrichten können.

Gegen die in den Vorinstanzen erfolgreiche Klage reichte der Beklagte Revision ein. Der BGH musste nun entscheiden.

BGH: Ordentliche Kündigung besteht weiter

Mit seinem Beschluss vom 20.7.2016 (VIII ZR 238/15) bestätigt der BGH seine ständige Rechtsprechung und gibt dem Vermieter Recht: Demnach heilt die Nachzahlung des fälligen Gesamtbetrags an Mietrückständen innerhalb der durch § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB gewährten Schonfrist zwar die auf § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB gestützte außerordentliche Kündigung.

Eine auf den zum Zeitpunkt der Kündigung bestehenden Verzug abzielende ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1, Abs 2. Nr. 1 BGB bleibt jedoch von der Schonfristenregelung unberührt und besteht weiter.

Beklagter muss Unschuld beweisen

Eine letzte Hoffnung gibt es in solch einem Fall für den Mieter dennoch: Wenn er beweisen kann, dass seine Zahlungsunfähigkeit unverschuldet ist, kann er eine ordentliche Kündigung abwenden.

Jedoch ist es Sache des Mieters, im Einzelnen aufzuzeigen, dass er seine Sorgfaltspflicht nicht verletzt hat und daher keine Schuld an seiner jetzigen Situation trägt.

Geldnot nicht erkennbar

Im vorliegenden Fall ist das dem Beklagten jedoch nicht gelungen: Die Richter verneinen, dass sein Liquiditätsengpass unverschuldet ist.

Zwar muss er nicht lückenlos darlegen, dass ein Selbstverschulden auszuschließen sei. Doch die einfache Aussage „das Finanzamt habe ungerechtfertigt Vollstreckungsmaßnahmen angeordnet“ reicht hier nicht aus.

Vielmehr hätte der Beklagte weitere Details zu seinem Liquiditätsengpass aufzeigen müssen: Wie hoch war die Steuerschätzung? War sie tatsächlich überhöht? Warum wurde keine Stundungsvereinbarung mit dem Finanzamt geschlossen?

Zudem hätte der Beklagte weitere Angaben darüber machen müssen, wie seine weiteren Einkommens- und Vermögensverhältnisse aussehen, um aufzuzeigen, dass für ihn eine Zahlung des vollen Mietzinses im Zeitraum Mai bis Oktober 2014 nicht möglich gewesen sei.

Die Richter des BGH haben deshalb beschlossen, die Revision des Beklagten als unzulässig zu verwerfen, soweit sie die Erledigungsfeststellung hinsichtlich der Mietforderung betrifft. Im Übrigen wird sie gemäß § 552a ZPO zurückgewiesen.

Klicken Sie hier für BGH, Beschluss v. 20.7.2016, VIII ZR 238/15 im Volltext.

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