Mietminderung wegen Baulärm?

Das LG Berlin musste sich vor einigen Woche mit einer spannenden Frage beschäftigen: Rechtfertigt Baulärm eine Mietminderung, obwohl bereits abzusehen war, dass Baulärm auftreten kann? Handelt man als Mieter in diesem Fall nicht fahrlässig?

Die Antwort des LG Berlin: Die Mietminderung ist rechtens – aber unter bestimmten Voraussetzungen.

Darum geht es

In Berlin Mitte hatte die Mieterin und spätere Klägerin im Jahr 2000 einen Mietvertrag über eine Wohnung geschlossen. In der unmittelbaren Nachbarschaft zu ihrer Wohnung befand zu jener Zeit eine Baulücke, die mit Bäumen bewachsen war.

Doch diese musste im Jahr 2013 einem Neubauprojekt weichen. Auf dem leeren Grundstück entstanden in den Jahren 2013 bis 2015 eine Tiefgarage sowie ein neues Gebäude – begleitet von erheblichen Bauimmissionen. Die Mieterin kürzte deshalb die Miete und vor Gericht.
 

Mieterin klagt vor Amtsgericht

Vor dem zuständigen Amtsgericht wollte die Mieterin erreichen, dass ihr zumindest für den Zeitraum Juni 2014 bis März 2015 rückwirkend Miete erstattet wird. Sie forderte die Vermieterin auf, ungefähr 950 EUR – das sind ca. 20 % – der bereits gezahlten Miete zu erstatten.

Bis auf einen geringen Teilbetrag wies das Amtsgericht die Klage jedoch ab.

Das Landgericht entscheidet

Mit ihrer Berufung gegen das erstinstanzliche Urteil des Amtsgerichts vor dem Landgericht Berlin hatte die Klägerin Erfolg. Das Gericht folgte ihrer Auffassung.

Bedingt durch die erheblichen Immissionen der Baustelle (Lärm, Schmutz, Staub, Erschütterungen – und das teilweise auch am Wochenende) urteilte das Landgericht, dass eine Minderung um 20 % zulässig sei.

Denn, so das Gericht weiter, beide Parteien seien bei der Vertragsunterzeichnung stillschweigend davon ausgegangen, dass die Wohnung den üblichen Mindeststandard einhalte. Dazu gehört auch eine gesundheitlich unbedenkliche Umgebung – und das gilt auch für Großstädte wie beispielsweise Berlin. Denn selbst in dieser Stadt wird die überwiegende Zahl der Mietwohnungen in der Regel nicht von solchen Beeinträchtigungen betroffen.

Der mithin konkludent vereinbarte Mindeststandard der Wohnung wurde daher während der Bauarbeitszeiten unterschritten. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass dem Vermieter keine rechtlichen Mittel zur Verfügung stehen, um diesen Umstand zu ändern.

„Bolzplatzentscheidung“ kein Einwand

Nach der sogenannten „Bolzplatzentscheidung“ des BGH (VIII ZR 197/14) seien zwar zulasten des Mieters fallende Immissionen auch nach dem Vertragsschluss nicht zu berücksichtigen. Das gilt jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen. Diese lagen hier aber nicht vor.

Bei Vertragsunterzeichnung wurde stillschweigend vereinbart, dass keine erheblichen und die Gesundheit beeinträchtigenden Immissionen auftreten würden – zumal es sich bei der „Bolzplatzentscheidung“ um dauerhafte Immissionen gehandelt hat, hier dagegen nur um vorübergehende.

Grobe Fahrlässigkeit ebenfalls kein Einwand

Schließlich, so die Richter weiter, konnte der Mieterin auch nicht vorgeworfen werden, sie habe grob fahrlässig gehandelt und dadurch das Recht zur Minderung verloren.

Denn selbst wenn sie sich nicht darüber im Klaren war, dass eine Baulücke irgendwann einmal mit einem Gebäude gefüllt wird, so könnte ihr höchsten einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden.

Das jedoch, so das Landgericht Berlin schließlich, reiche noch nicht zu einem Gewährleistungsausschluss aus.

Landgericht Berlin, Urt. v. 16.06.2016 – 67 S 76/16

Quelle:
Landgericht Berlin, Pressemitteilung v. 17.06.2016

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