LG Berlin: Ist die Mietpreisbremse (jetzt doch) verfassungswidrig?

Das LG Berlin legt mit seiner jüngsten Entscheidung 67 O 149/17 v. 14.09.2017 eine Kehrtwende hin und hält die Mietpreisbremse plötzlich doch für verfassungswidrig. Damit widerspricht es seinem eigenen Urteil aus dem Frühjahr 2017.

Eigentlich sollte sich das BVerfG nun klärend einschalten. Aber dazu wird es nicht kommen. In der zuletzt stattgefundenen Verhandlung am 19.09.2017 habe sich herausgestellt, dass es aufgrund weiteren Vortrags der Parteien in diesem Fall auf die Frage der Verfassungswidrigkeit nicht mehr ankomme. Das Gericht konnte daher selbst entscheiden.

Die Berufung der Mieterin wurde damit zurückgewiesen. In der mündlichen Verhandlung hat das Gericht jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Vorschrift nach seiner Auffassung (jetzt doch) verfassungswidrig sei.

Beschluss 67 O 149/17: Der Ausgangsfall

Seit August 2015 bewohnt eine Mieterin eine Einzimmerwohnung in Berlin-Wedding. Zur Auseinandersetzung mit ihrer Vermieterin kam es, weil der vertraglich vereinbarte Mietzins ihrer Meinung nach zu hoch sei. So habe die Vormieterin monatlich noch 215 EUR netto kalt entrichten müssen. Ihre Miete liege dabei bereit bei 351 EUR. Dies verstoße aber gegen § 556d Abs. 1 BGB, nach welchem die Mieterhöhung bei einem Neuvertrag in einem angespannten Gebiet auf den Wert der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent gedeckelt ist. Und das Land Berlin habe die entsprechende Verordnung über die Mietpreisbremse bereits kurz nach deren Verabschiedung im Jahr 2015 umgesetzt.

Das Mietverhältnis wurde zum 30. September 2016 wieder beendet.
 

Mieterin rügt und erhält Geld zurück

Zwischenzeitlich rügte die Klägerin unter anderem mit Schreiben vom 24. Februar 2016, dass die Miethöhe überhöht sei. Mit ihrer Klage beanspruchte sie die Rückzahlung des überhöhten Mietzinses für die Zeit von September 2015 bis Februar 2016 in Höhe von 136,00 EUR monatlich sowie für die Monate März bis September 2016 in Höhe von 60,73 EUR monatlich. Insgesamt belief sich ihre Forderung auf 1.241,11 EUR.

Nachdem die Vermieterin für die Zeit ab März 2016 anerkannt hatte, dass die zulässige Miete monatlich nur 275,73 EUR betragen solle, sprach das AG Wedding der Klägerin einen Rückzahlungsbetrag von 297,57 EUR (42,51 EUR monatlich für die Zeit von März bis September 2016) zu, da die ortsüblich zulässige Miete monatlich 233,22 EUR betragen habe. Das Amtsgericht wies die Klage wegen des restlichen Betrages von 943,54 EUR jedoch ab. Dagegen legte die Klägerin Berufung ein.

LG Berlin: Wesentlich Gleiches muss gleich behandelt werden

Die Überraschung kam dann am 14.09.2017: In einem Hinweisbeschluss legten die Richter der 67. Zivilkammer dar, dass § 556d BGB für eine ungleiche Behandlung von Vermietern sorge. Damit verstoße er gegen das Gleichheitsgebot aus Art. 3 Abs. 1 GG.

Soweit § 556d BGB eine Differenzierung zwischen Vermietern vornimmt, müsste auch „durch Gründe gerechtfertigt werden, die dem Ziel der Differenzierung und dem Ausmaß der Ungleichbehandlung angemessen seien“. Das habe der Gesetzgeber jedoch nicht beachtet. Der Eingriff in die Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien durch die Mietpreisbremse sei deshalb nicht verfassungskonform.

Vermieter unterschiedlich benachteiligt

§ 556d BGB in Verbindung mit der vom Land Berlin erlassenen Rechtsverordnung begrenze die zulässige Neuvermietung auf 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, so die Richter weiter. Innerhalb eines dreijährigen Zeitraums sei die ortsübliche Vergleichsmiete in Berlin-(West) pro Quadratmeter von 6,49 EUR (2013) auf 7,14 EUR (2016) gestiegen.

In München sei er dagegen von 11,28 EUR (2013) auf 12,28 EUR (2016) gestiegen. Mithin betrage der Unterschied jeweils über 70 Prozent, führten die Richter weiter aus. Vermieter in verschiedenen Städten würden somit von der Mietpreisbremse unterschiedlich getroffen.

Darüber hinaus sei auch eine zeitliche Ungleichbehandlung zu erkennen: So könnten Vermieter, die vor Einführung der Mietpreisbremse bereits vermeintlich zu hohe Mieten verlangt haben, diese auch weiterhin verlangen. Denn die Regelungen zur Mietpreisbremse sähen ausdrücklich vor, dass es für solche Mieten einen Bestandsschutz gäbe. Das sei jedoch eine Benachteiligung derjenigen Vermieter, die in der Vergangenheit eine maßvolle Miete verlangt haben.

Zuletzt sei die Ungleichbehandlung durch die Mietpreisbremse auch aus einer am Gerechtigkeitsgedanken orientierten Betrachtungsweise schlichtweg unvereinbar. Denn durch sie würden alle Vermieter ungleich schwerer benachteiligt werden, die nicht durch Mietforderungen, die sich am maximal Möglichen orientiert haben, zur Wohnraumknappheit für Geringverdiener beigetragen haben.

Beschluss rechtlich so gut wie bedeutungslos

Letztendlich wird es jedoch nicht zur Entscheidung durch das BVerfG ob der Verfassungsmäßigkeit der Mietpreisbremse kommen. Denn wie sich im weiteren Verfahrensverlauf herausstellte, liegt für die Wohnung der klagenden Mieterin das Merkmal „Sammelheizung“ vor. Damit sei der vom AG Wedding berechnete Mietwert von 233,22 EUR monatlich netto kalt korrekt berechnet – und der Mieterin fehle die Grundlage für einen weiteren Rückzahlungsanspruch.

Für die vor März 2016 liegenden Monate fehle es generell an einer nach dem Gesetz erforderlichen ausreichenden schriftlichen Rüge gegenüber der Vermieterin, aus welchen Gründen die vereinbarte Miete überhöht sei.

Die Berufung der Klägerin ist damit durch Urteil zurückgewiesen worden.

Quelle:
LG Berlin, Pressemitteilung vom 19.09.2017

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Ein Kommentar zu “LG Berlin: Ist die Mietpreisbremse (jetzt doch) verfassungswidrig?

  1. Ob eine Gesetz verfassungswidrig ist oder nicht hat ein Landgericht nicht zu beurteilen. Der ganze Medienhype zu diesem schwachsinnigen Urteil ist offensichtlich interessengelenkt.

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