Mischmietverhältnis: Wann gilt Wohnraummietrecht und wann Gewerberaummietrecht?

Zahlreiche Mietobjekte werden gleichzeitig als Wohnung und gewerblich genutzt – und meistens ist das auch kein Problem. Bei Streitigkeiten kommt allerdings schnell die Frage auf, ob das Wohnraummietrecht oder das Gewerberaummietrecht gilt.

Der BGH hat sich erst vor wenigen Tagen mit dieser Frage auseinandergesetzt und ist zu einem aussagekräftigen Ergebnis gekommen. Sie als Mietrechtler können aus dem Urteil einige sehr gute Hinweise mitnehmen, die Ihnen dabei helfen, das anzuwendende Recht zu bestimmen und Mietverträge rechtssicher zu gestalten.

Lesen Sie in unserer Zusammenfassung des BGH-Urteils vom 9. Juli 2014 (VIII ZR 376/13), wie die Karlsruher Richter entschieden haben.

BGH, Urteil v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13

Die Beklagten sind Mieter eines mehrstöckigen Hauses in Berlin, die Kläger sind die Vermieter. Den Mietern wurde im Mietvertrag gestattet, die Räume im Erdgeschoss als Hypnosepraxis zu nutzen.

 

Im Februar 2012 kündigten die Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Kündigungsgründen. Die Mieter widersprachen der Kündigung. Daraufhin erhoben die Vermieter Räumungsklage beim Landgericht Berlin.

Das Landgericht hat das Mietverhältnis als Wohnraummiete eingeordnet und die Klage daher mangels sachlicher Zuständigkeit als unzulässig abgewiesen.

Auf die Berufung der Kläger hat das Kammergericht die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Hauses verurteilt.

Das Kammergericht hat die freiberufliche Nutzung als vorherrschenden Vertragszweck angesehen und ist deshalb von einem Gewerberaummietverhältnis ausgegangen. Ausschlaggebend sei, dass die Beklagten mit dem Betrieb der Hypnosepraxis ihren Lebensunterhalt bestritten haben. Da die gewerbliche Nutzung den Schwerpunkt des Mietverhältnisses bilde, sei – anders als bei der Wohnraummiete – für eine Kündigung des Mietverhältnisses kein berechtigtes Interesse erforderlich.

Streit um Mischmietverhältnis: Revision hatte Erfolg

Die vom Bundesgerichtshof zugelassene Revision hatte Erfolg. Das Berufungsgericht ist zwar zutreffend von einem Mischmietverhältnis ausgegangen. Richtig ist auch, dass für die rechtliche Einordnung des Mietverhältnisses auf den überwiegenden Vertragszweck bei Vertragsabschluss abgestellt werden muss.

Allerdings hat das Berufungsgericht den „überwiegenden Vertragszweck“ falsch ermittelt. Zwar haben die Mieter mit der Hypnosepraxis in den angemieteten Räumen ihren Lebensunterhalt verdient. Das heißt aber nicht automatisch, dass der vorherrschende Vertragszweck in der Nutzung zu freiberuflichen Zwecken zu sehen ist.

Denn: Das Bestreiten des Lebensunterhalts durch eine freiberufliche oder gewerbliche Nutzung stellt kein sachgerechtes Kriterium für die Bestimmung des überwiegenden Nutzungszwecks dar. Es besteht kein allgemeiner Erfahrungssatz dahin, dass bei einem Mischmietverhältnis die Schaffung einer Erwerbsgrundlage Vorrang vor der Wohnnutzung hat.

Das Wohnen ist als wesentlicher Aspekt des täglichen Lebens anzusehen. Die Wohnung ist Ort der Verwirklichung privater Lebensvorstellungen und grundrechtlich geschützt. Die große Bedeutung des Wohnen – gerade in der heutigen Gesellschaft – ist nicht damit in Einklang zu bringen, dass das Wohnen generell hinter der Erwerbstätigkeit des Mieters zurücktreten soll.

Geboten ist vielmehr eine Einzelfallprüfung. Dabei sind alle auslegungsrelevanten Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen.

Unter anderem folgende Faktoren können eine Indizwirkung haben:

  • Die Verwendung eines auf eine der beiden Nutzungsarten zugeschnittenen Vertragsformulars
  • Das Verhältnis der für die jeweilige Nutzungsart vorgesehen Flächen
  • Die Verteilung der Gesamtmiete auf die einzelnen Nutzungsanteile

Lässt sich ein Überwiegen der gewerblichen Nutzung nicht feststellen, sind vorrangig die für die Wohnraummiete geltenden Vorschriften anzuwenden. Andernfalls würden die zum Schutz des Wohnraummieters bestehenden zwingenden Sonderregelungen unterlaufen.

Die Auslegung des Berufungsgericht war also rechtsfehlerhaft. Da weitere Feststellungen nicht zu erwarten waren, hat der BGH die gebotene Vertragsauslegung selber vorgenommen. Dabei hat der BGH entschieden, dass im vorliegenden Fall von einem Wohnraummietverhältnis auszugehen ist.

Dafür sprechen unter anderem folgende Gründe:

  • Das Mietvertragsformular, das auf die Wohnraummiete zugeschnitten ist
  • Die unbestimmte Vertragslaufzeit, die für Gewerberaummietverhältnisse untypisch ist
  • Die Vereinbarung einer einheitlichen Miete ohne Umsatzsteuerausweis

 

Praxistipp:

Beachten Sie bei der Vetragsgestaltung, das der wahre Vertragszweck entscheidet und nicht unbedingt das, was im Mietvertrag steht. Ein gewerblicher Mietvertrag nur zur Umgehung der Mieterschutzgesetze ist unwirksam (dann nämlich, wenn der überwiegende Vertagszweck im Wohnen besteht). Ratsam ist es bei Mischmietverhältnissen, den tatsächlichen Vertragszweck im Mietvertrag festzuhalten – mit dem Verweis auf die Gründe, die für den Vertragszweck sprechen.

 

BGH, Urteil v. 9.7.2014 – VIII ZR 376/13

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 9.7.2014

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