Untervermietung und Nachweispflicht: Was kann der Vermieter verlangen?

Von einer Untervermietung sind Vermieter nur selten begeistert. Wird die Zustimmung aber verweigert, kann das mitunter Risiken bergen – denn Schadenersatzansprüche sind möglich.

Entscheidend dabei ist: Liegt ein berechtigtes Interesse vor? Und was muss dafür nachgewiesen werden? Das ist der Knackpunkt für Ihre Mandanten – egal ob auf Mieter- oder Vermieterseite.

Ein Urteil des LG Berlin verdeutlicht jetzt die Reichweite von Nachweispflichten und Auskunftsansprüchen:

LG Berlin, Urt. v. 11.04.2018 – 66 S 275/17 – der Hintergrund

Ein Mieter bewohnte alleine eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Von seinem Vermieter begehrte er die Erteilung zur Zustimmung der Untervermietung, denn die Wohnung könne er sich allein nicht mehr leisten. Einen teuren Umzug in eine andere Wohnung wolle er deshalb vermeiden. Dabei berief er sich auf seine wirtschaftliche Situation. Seinen Lebensunterhalt bestreitet er durch gering vergütete Arbeit und Hartz-IV-Leistungen.

Dabei gab er auch Namen und derzeitige Anschrift des Untermieters an, die Tatsache, dass ein Zimmer untervermietet werden sollte und welchen Untermietzins der Untermieter zahlen würde.
 

Vermieter will weitere Nachweise – Mieter wehrt sich

Mit den Angaben seines Mieters gab sich der Vermieter jedoch nicht zufrieden. Zusätzlich verlangte er die Vorlage umfangreicherer Nachweise: Unter anderem wollte er einen aktuellen und zugleich vollständigen Bescheid des Jobcenters. Hierzu war der Mieter jedoch nicht bereit.

Nachdem der Vermieter die begehrte Zustimmung verweigert hatte, verklagte ihn der Mieter auf Erteilung der Zustimmung. Vor Gericht legte er dann die vom Vermieter eingeforderten Nachweise vor.

AG entscheidet: Vermieter hat Mieter von Nachteilen freizustellen

Das AG Tempelhof-Kreuzberg stellte fest, dass der Vermieter den Mieter von Nachteilen freistellen muss, die diesem durch die späte Erteilung der Genehmigung entstanden sind. Dies begründete das Gericht damit, dass der Vermieter keinen Anspruch vor allem auf Vorlage des vollständigen Bescheides gehabt hat. Außerdem legte es dem Vermieter die gesamten Verfahrenskosten auf. Hiergegen legte der Vermieter Berufung ein, scheiterte jedoch.

LG Berlin, Urt. v. 11.04.2018 – 66 S 275/17 – wesentliche Aussagen

Das LG Berlin wies die Berufung des Vermieters zurück und bestätigte damit die Entscheidung des AG.

Die Richter wiesen darauf hin, dass an die Darlegung eines wirtschaftlichen Interesses i.S.v. § 553 Abs. 1 BGB keine zu strengen Anforderungen gestellt werden dürfen. Hierzu sei keine schwere eigene Notsituation erforderlich.

Hieraus ergibt sich, dass auch bezgl. der zu erbringenden Nachweise nicht zu streng verfahren werden dürfe. Der Vermieter habe hier keinen Anspruch darauf, dass der Mieter ihm zum Beweis vollständige, aktuelle und „aussagekräftige“ Unterlagen vorlegen muss. Er brauche insbesondere nicht durch Vorlage eines vollständigen Bescheides der Jobagentur sämtliche Sozialdaten gegenüber seinem Vermieter offenbaren.

Folgerungen aus der Entscheidung

Der Mieter trägt normalerweise die Darlegungslast und die Beweislast, dass bei ihm ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung i.S.v. § 553 Abs. 1 BGB vorliegt. Dies ergibt sich beispielsweise aus einem Urteil des AG Berlin-Kreuzberg vom 14.08.2015 (12 C 9/15), einem Urteil des LG Berlin vom 09.04.2015 ( 67 S 28/15) sowie einem Beschluss des BGH vom 03.10.1984 (VIII ARZ 2/84). Bislang ungeklärt ist jedoch, wann der Mieter im Einzelnen seiner Darlegungs- und Beweislast genügt.

Aus der vorliegenden Entscheidung des LG Berlin ergibt sich, dass Mieter keine unnötigen Details offenbaren müssen. Dies gilt gerade im Hinblick auf vom Vermieter geforderte Beweise. Durch die Vorlage eines vollständigen Bescheides müssen sich Hartz-IV-Empfänger sehr weit offenbaren.

Betroffenen Mietern müsste es zumindest möglich sein, dass sie Angaben über ihr Einkommen und Vermögen im Bescheid sowie über die tatsächlich bezogenen Leistungen schwärzen. Eigentlich müsste eine Bescheinigung über den Erhalt von Leistungen ausreichend sein. Denn hieraus ergibt sich, dass sich der Mieter in keiner finanziell rosigen Situation befindet. Eine zu weitgehende Offenbarung führt dazu, dass vor allem Hartz-IV-Empfänger diskriminiert werden.

Praxishinweis aus der Redaktion: Erfreulich ist, dass sich das LG Berlin mit dieser Problematik auseinandergesetzt hat. Gleichwohl ist schwer abzuschätzen, wie andere Gerichte im jeweiligen Einzelfall entscheiden, wenn es um andere Beweise geht. Vermieter sollten hier nicht zu weit gehen. Ansonsten gehen sie das Risiko ein, dass sie vom Mieter verklagt und ggf. auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Anspruchsgrundlage hier ist für den Mieter § 280 BGB.

Mieter sollten bei einer Weigerung des Vermieters zur Erteilung der Zustimmung nicht einfach ihre Wohnung untervermieten. Das gilt auch, wenn ihnen die Weigerung unberechtigt erscheint. Ansonsten riskieren sie eine Unterlassungsklage wegen vertragswidrigen Gebrauchs nach § 541 BGB sowie eine fristlose Kündigung durch ihren Vermieter gem. § 543 Abs. 2 BGB.

LG Berlin, Urt. v. 11.04.2018 – 66 S 275/17 im Volltext

Dieser Beitrag ist zuerst erschienen auf www.deubner-recht.de

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