BGH: Vertrag mit unwirksamer Befristung ist ergänzend auszulegen

Der Fall: Mieter und Vermieter sind sich anfangs einig und möchten einen Mietvertrag auf lange Zeit abschließen. Der Vermieter kündigt aber dennoch vor Ablauf der vereinbarten Frist wegen Eigenbedarfs. Sowohl Amts- als auch Landgericht geben dem Vermieter Recht, weil die Befristung des Vertrages sich als unwirksam herausstellt.

Der Sachverhalt

Der Beklagte mietet von der Klägerin ab dem 1. November 2004 eine Wohnung. Dabei vereinbaren die Parteien im Mietvertrag eine Befristung:

„Das Mietverhältnis ist auf Verlangen des Mieters auf bestimmte Zeit abgeschlossen. Es beginnt am 1. November 2004 und endet am 31. Oktober 2011, wenn es nicht verlängert wird mit 2 x 3-jähriger Verlängerungsoption.“

Trotz der Befristung kündigt die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 28. Februar 2011 wegen Eigenbedarfs. Später, mit Schreiben vom 2. Oktober 2012, spricht die Vermieterin die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs aus.

 

Amtsgericht und Landgericht halten ordentliche Kündigung für zulässig

Sowohl die erste als auch die Berufungsinstanz halten die ordentliche Kündigung vom 28. Februar 2011 für zulässig.

Grund: Die Befristung des Mietvertrages ist unwirksam, da die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht vorliegen.

§ 575 BGB Zeitmietvertrag:

(1) Ein Mietverhältnis kann auf bestimmte Zeit eingegangen werden, wenn der Vermieter nach Ablauf der Mietzeit

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, oder
  3. die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten will und er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Nach § 575 Abs. 1 Satz 2 gilt der Vertrag deshalb als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Einer ordentlichen Kündigung wegen Eigenbedarfs steht nach dieser Argumentation nichts im Wege.

BGH pocht auf ergänzende Vertragsauslegung

Anderer Ansicht ist der BGH in der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision. Die Lücke im Vertrag – entstanden durch die Unwirksamkeit der Befristung – ist durch ergänzende Vertragsauslegung zu schließen.

Die Frage muss lauten: „Was hätten die Parteien redlicherweise vereinbart, wenn sie von der unwirksamen Befristung gewusst hätten?“

Beide Parteien haben im vorliegenden Fall mit der Befristung des Vertrages eine beiderseitige langfristige Bindung bezweckt. Die Befristung ist auf Wunsch des Mieters aufgenommen worden – die Vermieterin hat sich einverstanden erklärt. Sie hat damit gleichfalls eine langfristige Bindung beider Parteien gewollt.

Das Ziel der langfristigen Bindung ist durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht zu erreichen. Es wird dem Willen der Parteien nicht gerecht, dass das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gilt und ordentlich gekündigt werden kann.

Der Wille des Gesetzgebers

Der BGH weist ausdrücklich darauf hin: § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB enthält keine abschließende Regelung, die eine ergänzende Vertragsauslegung verbieten würde.

Denn der Gesetzgeber verfolgt mit der Neuregelung des Zeitmietvertrags keineswegs das Ziel, die Möglichkeiten der langfristigen Bindung der Mietparteien an den Vertrag zu begrenzen.

Vielmehr soll durch den neu gefassten § 575 BGB verhindert werden, dass Kündigungs- und Mieterhöhungsvorschriften zu Lasten des Mieters umgangen werden.

Langfristige Bindungen der Parteien, zum Beispiel durch einen Kündigungsausschluss, sollen hingegen weiterhin möglich sein (vgl. BT-Drucksache 14/4553, S. 69; Senatsurteil vom 22. Dezember 2003 – VIII ZR 81/03).

Fristlose Kündigung nicht geklärt

Ob darüber hinaus die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gerechtfertigt ist, bleibt zunächst offen. Das Berufungsgericht hat dazu keine Feststellung getroffen. Der BGH hat die Sache deshalb an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

BGH, Urteil vom 10. Juli 2013 – VIII ZR 388/12
Quelle: Pressemitteilung des BGH, Nr. 117/2013 vom 10.07.2013

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