Bundestag beschließt Mietrechtsänderung

Der Bundestag hat der Mietrechtsänderung nun endlich zugestimmt.

Vermieter können künftig weniger Modernisierungskosten auf Mieter umlegen und Mieter können Verstöße gegen die Mietpreisbremse nun einfacher rügen.

Die Neuerungen treten voraussichtlich zum Jahreswechsel in Kraft

Das „Gesetz zur Ergänzung der Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn und zur Anpassung der Regelungen über die Modernisierung des Mietsache (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG)“ ist nun in zweiter und dritter Lesung vom Bundestag beschlossen worden.

Die Modernisierungsumlage wird schärfer als ursprünglich geplant beschnitten.

Der gefundene Kompromiss zwischen Union und SPD, der durch den Bundestag verabschiedet wurde, sieht folgende Änderungen vor:

Modernisierungsumlage nur noch acht Prozent und mit Kappungsgrenze

Die Modernisierungskosten sollen nur noch in einer Höhe von 8% jährlich (statt aktuell 11%) auf den Mieter umgelegt werden. Die Absenkung kommt Bundesweit, obwohl ursprünglich geplant war, die Modernisierungsumlage nur in Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem Wohnraum gefährdet ist, umzusetzen.

Daüber hinaus wird eine Kappungsgrenze für die Umlage von Modernisierungskosten von 3,-€ pro Quadratmeter innerhalb eines Zeitraums von 6 Jahren eingeführt. Sollte die Miete unter 7,-€ pro Quadratmeter liegen, darf die Miete in Folge einer Modernisierung nur 2,-€ innerhalb von 6 Jahren ansteigen. Dies ist eine deutliche Verschärfung gegenüber dem ursprünglichen Gesetzesentwurf.

Berechnung der Modernisierungsumlage wird vereinfacht

Vermietern soll durch ein vereinfachtes Verfahren für die Berechnung der Modernisierungsumlage bzw. Modernisierungsmieterhöhung die Modernisierungsmaßnahmen erleichtert werden. Bei Kosten von 10.000 € sollen Vermieter 30% für den Erhaltunsaufwand abziehen, den Rest aber als Modernisierungskosten umlegen können.

Mietpreisbremse: Auskunft über Vormiete und andere Ausnahmen

Sollten Vermieter gem. §556e Abs. 1 BGB unter Berufung auf die Höhe der Vormiete eine Miete verlangen wollen, die über der gem. Mietpreisbremse zulässigen Miete liegt, sollen sie in Zukunft verpflichtet sein, einem Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert Auskunft über die zuvor für die Wohnung vereinbarte Miete zu erteilen.

Vermieter, die sich auf andere Ausnahmen von der Mietpreisbremse, wie z.B.

– vorangegangene Modernisierung (§556e Abs. 2 BGB),
– erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§556f Satz 2 BGB),
– erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1.10.2014 (§556f Satz 1 BGBG),

berufen wollen, sollen verpflichtet sein, unaufgefordert Auskunft darüber zu erteilen.

Vereinfachte Rüge zur Mietpreisbremse

Für Mieter soll es künftig wesentlich einfacher sein, Verstöße gegen die Mietpreisbremse zu rügen.

Nach bisheriger Rechtslage musste der Mieter eine qualifizierte Rüge erheben musste, die die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der Miethöhe beruht. Hier soll nun eine einfache Rüge ausreichen. Sollte sich der Vermieter auf eine Ausnahme berufen, muss der Mieter künftig nur hierauf verweisen. Wenn der Vermieter keine Angaben macht, soll eine Rüge ohne Begründung ausreichen.

Es bleibt aber dabei, dass der Mieter nur Mieten zurückfordern kann, die nach der Rüge fällig geworden sind.

Pflichtverletzung: „Herausmodernisierung“

Die Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen um die Mieter zur Kündigung zu veranlassen, soll Vermietern nun erschwert werden. In Zukunft wird eine Pflichtverletzung des Mieters vermutet, wenn er nach einer Ankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten mit der Maßnahme beginnt, oder die Arbeiten länger als 12 Monate ruhen lässt, und zusätzlich eine Mieterhöhung von mindestens 100% ankündigt oder die Maßnahme so durchgeführt wird, dass der Mieter erheblich belastet wird. Der Vermieter kann sich von dieser Vermutung entlasten, indem er einen nachvollziehbaren objektiven Grund vorbringt.

Das gezielte „Herausmodernisieren“ soll künftig eine Ordnungswidrigkeit darstellen, dass mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,-€ geahndet werden kann.

Mieterschutz bei Weitervermietung zu sozialen Zwecken

Neu in den Gesetzesentwurf aufgenommen wurde eine Regelung zum Schutz von Mietverhältnissen, die eingegangen werden, um die Mieträume aus sozialem Interesse anderen Personen zu Wohnzwecken zu überlassen. Solche Mietverhältnisse sind bisher ohne Grund kündbar und nach einem Urteil des BGH tritt bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses auch nicht nach §565 BGB der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Dritten ein.

Zum Schutz dieser Mietverhältnisart, sowie zum Schutz der in den entsprechenden Wohnungen lebenden Personen, wird die Anwendbarkeit von Vorschriften des Wohnraummietrechts erweitert auf gewerbliche Mietverhältnisse über Räume, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zu überlassen.

Mietrechtsreform könnte ab 1. Januar 2019 gelten

Nach dem Beschluss durch den Bundestag, muss das Gesetz noch den Bundesrat durchlaufen. Die kommende Bundesratsitzung findet am 14.12.2018 statt. Sofern der Bundesrat keinen Antrag auf Anrufung des Vermittlungsausschusses stellt, könnten die Änderungen am 1.1.2019 in Kraft treten.

2 Kommentare zu “Bundestag beschließt Mietrechtsänderung

  1. Diese Mietrechtsreform ist meiner Meinung nicht ausreichend. Wir bezahlen seit nun mehr 23 Jahren einen doch sehr hohen monatlichen Betrag an unseren Vermieter. Wir haben schon fast das Dreifache der für uns anteiligen Kosten überwiesen. Der Gesetzgeber sollte hier endlich einen Zeitraum festlegen, wann der Vermieter diese Kosten einstellen muss.

  2. Warum erwirbt Herr Haubold denn seine oder eine andere Wohnung nicht? Eigentum ist der beste Schutz vor Mieterhöhung. Wie kommt man denn darauf, dass andere Personen einem eine Wohnung zur Verfügung stellen müssen?

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