Top-Thema MietNovG 2.0: Eckpunkte zur Reform verdichten sich

Kurz vor dem Jahreswechsel wird es noch einmal spannend: Bereits seit einigen Wochen ist bekannt, dass es im Frühjahr 2016 ein zweites großes Reformprojekt zur Novellierung des Mietrechts geben wird – und nun sind erste Eckpunkte des kommenden Reformprojekts bekannt geworden!

MietNovG 2.0: Die 2. Novellierung des Mietrechts kommt

Bereits im Koalitionsvertrag hat der Gesetzgeber angekündigt, mehrere Maßnahmenpakete zu schnüren, mit denen er Mieter vor zu starker finanzieller Überforderung schützen will. Ein erster Schritt in diese Richtung erfolgte mit dem im Sommer 2015 in Kraft getretenen Mietrechtsnovellierungesgesetz (MietNovG), das aus der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip besteht.
 

In einem zweiten großen Novellierungspaket will der Gesetzgeber nun weitere Punkte gsetzlich fixieren. Die ersten bekannten Eckpunkte aus dem MietNovG 2.0 haben wir hier für Sie aufbereitet:

Modernisierungsmieterhöhung

Der Gesetzgeber plant, die Kosten zu reduzieren, die der Vermieter auf den Mieter nach einer erfolgten Modernisierung umlegen darf – Uneinigkeit besteht bislang noch über die Höhe des Prozentsatzes. Im Gespräch ist ein Wert zwischen 8 % und 10 % der umlegbaren Modernisierungskosten (bisher sind 11 % der Kosten umlegbar).

Ebenfalls sollen die Modernisierungskosten nur noch für maximal den Zeitraum umlegbar sein, bis sich die Investition durch die Modernisierung amortisiert hat.

Anpassung der Härtefallklausel

Die Härtefallklausel in § 599 Abs. 4 BGB wurde im Jahr 2013 mit dem Ziel eingeführt, Mieter vor einer finanziellen Überforderung durch eine anstehende Modernisierung und die damit verbundenen Kosten zu schützen – in bestimmten Fällen müssen Mieter dann keine Modernisierungsmieterhöhung zahlen.

Mit dem angestrebten Gesetzespaket will die Regierung, allen voran der für das Gesetzesprojekt verantwortliche Minister Heiko Maas, die Lage für Mieter noch einmal deutlich freundlicher gestalten: Mit der Reform soll eine „finanzielle Härte“ bereits dann geltend gemacht werden können, insofern der Anteil der zu zahlenden Bruttokaltmiete 40 % des Nettoeinkommens übersteigt – diese Regelung soll sogar dann greifen, wenn das Objekt in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wird.

Reform des Mietspiegels

Überdies soll mit dem „MietNovG 2.0“ auch eine Neuaufstellung des Mietspiegels vollzogen werden. Dazu soll er „auf eine breitere Basis gestellt und realitätsnäher ausgestaltet werden“ – geplant ist deshalb eine Ausweitung der betrachteten Mietverhältnisse. Aktuell erstreckt sich der Betrachtungszeitraum auf vier Jahre. Mit dem kommenden MietNovG 2.0 soll er auf 10 Jahre ausgedehnt werden.

Das würde unweigerlich zu einer Senkung der ortsüblichen Durchschnittsmiete führen. Heiko Maas hierzu: „Insbesondere ältere Neuvertragsmieten können durch die Verbreiterung des Bezugszeitraums besser abgebildet und gewichtet werden.“

In einer begleitenden Verordnung sollen entsprechende Richtlinien formuliert werden, die die Erstellung eines solchen Mietspiegels festlegen. Dieser Schritt wird vor dem Hintergrund der aktuellen juristischen Auseinandersetzungen hinsichtlich der Aussagekraft von Mietspiegeln notwendig.

Ermittlung der tatsächlichen Raum- und Nutzfläche

Eine weitere Klarstellung durch die 2. Große Novellierung des Mietrechts soll die sich aus einem Mietvertrag ergebenden Ansprüche betreffen: Mit der 2. Mietrechtsnovellierung soll geregelt werden, dass ausdrücklich die tatsächliche Raum- und Nutzfläche eine Grundlage für etwaige Ansprüche darstellen kann.

Hierzu entgegnet der Eigentümerverband „Haus & Grund“ nicht zu Unrecht, dass „dies bereits geltendes Recht“ ist und verweist auf die fehlende einheitliche Berechnungsmethode zur Ermittlung der tatsächlichen Nutzfläche.

Während Bauunternehmer, Architekten, Makler, Verwalter und Finanzämter in der Regel die DIN 277 nutzen (zur Berechnung der Grunderwerb- und Grundsteuer), findet im Mietrecht nach wie vor die Wohnflächenverordnung (WoFlV) Anwendung – obwohl diese eigentlich keine rechtliche Grundlage mehr hat, nachdem deren Ermächtigungsgrundlage im Zuge der Föderalismusreform bereits aufgehoben wurde.

Welche Lösung der Gesetzgeber hierzu bieten wird, ist bis jetzt nicht abzusehen – denkbar ist aber, dass er die DIN 277 als Berechnungsmethode in das MietNovG 2.0 übernehmen wird (oder, dass sich die Lösung zumindest an ihr orientieren wird).

MietNovG 2.0: Widerstand bereits angekündigt

Es ist noch nicht einmal ein erster Referentenentwurf veröffentlicht, da macht sich schon Unmut breit: So sprechen sich nicht nur Eigentümer- und Vermieterverbände wie „Haus & Grund“ gegen die geplanten Neuregelungen im Mietrecht aus. Auch aus der Politik weht bereits der erste Gegenwind.

Teile der Union kündigten Widerstand an und wollen das Reformprojekt von Maas nicht unterstützen. Jan-Marco Luczak, Mietrechtsexperte und Mitglied der CDU, sagte gegenüber der FAZ beispielsweise, dass „Maas deutlich über das Ziel hinausschieße. Das gefährdet dringend benötigte Investitionen in den Neubau, den altersgerechten Umbau und die energetische Sanierung von Wohnungen.“

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Quellen:
Faz.de
Hausundgrund.de

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