Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: §§ 558 ff. BGB

Haben Sie die Neuerungen rund um die Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB schon im Blick? Ihr Kollege Thomas Emmert, Fachanwalt für Mietrecht, nennt Ihnen in 7 Schritten die wichtigste Fakten zur so genannten „Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete“.


Anm. der Redaktion:

Seit Juli 2015 können Kommunen die Mietpreisbremse in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt erlassen. Dadurch wird die maximal zulässige Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % gedeckelt.

Seit ihrer Einführung ist die Bremse jedoch das Ziel zahlreicher und scharfer Kritik – viele Politiker und Interessensverbände bemängeln ihre „Unausgereiftheit“. Nachbesserungen an der Mietpreisbremse sollten daher im Rahmen des MietRAG (Mietrechtaktualisierungsgesetz) folgen, das auch Neuregelungen zum Mietspiegel enthalten sollte.

Die Beratungen über das von der SPD eingereichte Gesetz haben sich jedoch verfahren. Es steckt fest und wird von dem Koalitionspartner CDU blockiert. Auch zahlreiche im Bundestag und Bundesrat eingereichte Anträge der Oppositionsparteien, die sich mittlerweile selbst für eine Stärkung der Mietpreisbremse starkmachen, konnten eine Nachjustierung bislang nicht in die Wege leiten.

Alle wichtigen Informationen rund um das MietRAG und den Konflikt um die Mietpreisbremse bündeln wir jetzt für Sie auf unserer speziell dafür eingerichteten Themenseite „Die Mietrechtsreform 2016“ – klicken Sie hier!


1. Einleitung

Die §§ 558–558e BGB sind die zentralen Vorschriften des Miethöhenregelungsrechts. Sie stellen den dem Vermieter vom Gesetzgeber gewährten Ausgleich für das Verbot der Änderungskündigung dar.

Unter bestimmten Voraussetzungen hat der Vermieter hiernach einen Anspruch gegen den Mieter zur Anpassung der Miete an die Marktentwicklung in Form der jeweils aktuellen ortsüblichen Vergleichsmiete.
Ihm soll damit die Möglichkeit gegeben werden, einen angemessenen Ertrag aus seinem Eigentum zu erwirtschaften. Damit der Mieter einerseits vor zu hohen und zu häufigen Anpassungsverlangen geschützt ist und andererseits auch die Berechtigung der angeforderten Mieterhöhung nachvollziehen und überprüfen kann, ist auch das außergerichtliche Mieterhöhungsverfahren streng formalisiert.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, sofort vom Mieter die Zahlung der erhöhten Miete zu verlangen. Er muss ihn vielmehr nach einem in den §§ 558 ff. BGB geregelten Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung in Anspruch nehmen, § 558 Abs. 1 BGB.

2. Das Zustimmungsverlangen

Dieses Zustimmungsverlangen unterliegt bestimmten, in § 558a BGB geregelten Form- und Inhaltsanforderungen.

Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter gem. § 558b Abs. 2 BGB bis zum Ablauf des übernächsten Monats Zeit, um der Mieterhöhung zuzustimmen, sie abzulehnen oder gem. § 561 Abs. 1 BGB von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen.

Stimmt der Mieter zu, schuldet er die Miete gem. § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgenden Monats. Kündigt er, verbleibt es bei der bisherigen Miete.

Verweigert er die Zustimmung, so kann ihn der Vermieter gem. § 558a Abs. 2 BGB innerhalb von weiteren drei Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist auf Zustimmung zur Mieterhöhung verklagen.

Soweit die Klage zulässig und begründet ist, verurteilt das Gericht den Mieter zur Zustimmung, wobei die Mieterhöhung zum ursprünglich vorgesehenen Zeitpunkt wirksam wird. Andernfalls weist es die Klage ab und es verbleibt bei der bisherigen Miete.

Ablauf der Mieterhöhung nach § 558 BGB (Schema)

 

Ablauf der Mieterhöhung nach § 558 BGB (Schema)

 

3. Rechtsfolgen des Mieterhöhungsverlangens

Mit dem Mieterhöhungsverlangen unterbreitet der Vermieter dem Mieter ein Angebot auf Abänderung des Mietvertrags hinsichtlich der über die Miethöhe getroffenen Vereinbarung.

Die allgemeinen Vorschriften der §§ 116-157 BGB über Willenserklärungen finden Anwendung. Abweichend von § 146 BGB erlischt dieses Angebot jedoch nicht schon dann, wenn es der Mieter nicht sofort annimmt oder gar ablehnt.

Solange der Mieter das Angebot nicht durch Zustimmung annimmt, kann es der Vermieter jederzeit und damit auch während der Überlegungsfrist formlos zurückziehen oder abändern. Das Angebot erlischt erst, wenn der Vermieter die Klagefrist des § 558b Abs. 2 Satz 2 BGB verstreichen lässt.

Durch Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter wird das formalisierte außergerichtliche Mieterhöhungsverfahren mit diversen Rechtsfolgen in Gang gesetzt.

Auch das unwirksame Mieterhöhungsverlangen behält seinen Angebotscharakter, so dass es in ein Angebot zum Abschluss einer Mieterhöhungsvereinbarung nach § 557 Abs. 1 BGB umgedeutet werden kann.

4. Bedeutung der Überlegungs- und Zustimmungsfrist

Der Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter löst zunächst gem. § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB den Lauf einer Überlegungs- und Zustimmungsfrist aus.

Vor Ablauf dieser Frist kann der Vermieter weder die Zustimmung zur Mieterhöhung noch sonst eine Äußerung des Mieters zum Mieterhöhungsverlangen einfordern.

Eine vor Ablauf der Frist erhobene Zustimmungsklage ist unzulässig, es sei denn, der Mieter hat die Zustimmung bereits ausdrücklich verweigert.

Dem Mieter soll so die Möglichkeit gegeben werden, das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auf seine Berechtigung hin zu prüfen und über mögliche Reaktionen wie Zustimmung, Teilzustimmung, Ablehnung oder gar Inanspruchnahme seines Sonderkündigungsrechts nach § 561 Abs. 1 BGB zu entscheiden.

5. Berechnung der Überlegungs- und Zustimmungsfrist

Die Fristberechnung erfolgt nach den §§ 187 ff. BGB. Die Frist beginnt mit Zugang des Mieterhöhungsverlangens beim Mieter. Der Zugang ist dann erfolgt, wenn das Mieterhöhungsverlangen in den Machtbereich des Mieters gelangt ist und mit dessen Kenntnisnahme gerechnet werden kann.

Ein am Abend in den Briefkasten des Mieters eingeworfenes Mieterhöhungsverlangen gilt daher erst als am nächsten Tag zugegangen, da der Mieter abends nicht mehr mit dem Zugang rechnen musste und daher auch nicht verpflichtet ist, den Briefkasten zu leeren.

Erfolgt der Einwurf an einem Samstagnachmittag, geht das Mieterhöhungsverlangen erst am darauf folgenden Montag zu. Anderes gilt, wenn der Mieter das Mieterhöhungsverlangen persönlich entgegennimmt.

In diesem Fall erfolgt der Zugang auch an Sonn- oder Feiertagen, da § 193 BGB das Ende einer laufenden Frist betrifft und somit nicht einschlägig ist. Soll das Mieterhöhungsverlangen mehreren Mietern zugehen, beginnt die Frist für alle erst mit dem letzten Zugang zu laufen.

Beispiel:

Einer aus den Mietern A, B und C bestehenden Wohngemeinschaft gehen zu verschiedenen Zeitpunkten Mieterhöhungsverlangen des Vermieters V zu. Der Zugang erfolgt bei A am 29.04.2001, bei B am 30.04.2001 und bei C erst am 02.05.2001.

Die Überlegungsfrist beginnt für alle einheitlich erst mit Zugang des Mieterhöhungsverlangens bei C am 02.05.2001 zu laufen und endet damit am 31.07.2001.

Die Frist endet gem. § 558b Abs. 2 Satz 1 BGB mit dem Ablauf des letzten Tages des zweiten Kalendermonats, der auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens folgt. Fällt dieser Tag auf einen Samstag, Sonntag oder vor Ort staatlich anerkannten Feiertag, läuft die Frist wegen § 193 BGB erst am darauffolgenden Tag ab.

Eine Verlängerung der Überlegungsfrist z.B. durch Parteivereinbarung ist nicht möglich.

6. Wirksamwerden der Mieterhöhung

Ungeachtet des Zeitpunkts der Zustimmung schuldet der Mieter gem. § 558b Abs. 1 BGB die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Mieterhöhung folgt.

Hinsichtlich der Zugangsproblematik kann auf die Ausführungen zum Mieterhöhungsverlangen verwiesen werden. Irrelevant ist also, ob der Mieter sogleich nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zustimmt oder erst am letzten Tag der Frist.

Etwas anderes gilt auch nicht, wenn die Zustimmung erst nach Ablauf der Frist erfolgt. Mehrere Mieter schulden die Miete erst ab Beginn des dritten Monats, der auf den Zeitpunkt folgt, an dem das Mieterhöhungsverlangen dem letzten der Mieter zugegangen ist.

Wird der Mieter zur Zustimmung verurteilt, so schuldet er die erhöhte Miete grundsätzlich auch ab dem sich aus § 558b Abs. 1 BGB ergebenden Zeitpunkt.

Anderes gilt nur, wenn der Vermieter die Verurteilung zur Zahlung ab einem späteren Zeitpunkt begehrt, da sich das Gericht gem. § 308 ZPO nicht über einen derartigen Antrag hinwegsetzen kann.

§ 558 Abs. 1 BGB regelt nicht den Fälligkeitszeitpunkt der Miete, sondern stellt vielmehr klar, dass die erhöhte Miete erstmalig für den dritten Monat nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen ist.

Bei abweichender Fälligkeitsregelung ist der Mieter daher nicht verpflichtet, einer Vorverlagerung der Fälligkeit an den Monatsbeginn zuzustimmen.

Ausgehend vom Zugang errechnen sich der Ablauf der Überlegungs- und Zustimmungsfrist und der Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Mieterhöhung, bei Außerachtlassung sich aus § 193 BGB ergebender Verschiebungen, wie folgt:

 

Zugang Fristablauf Wirksamkeitszeitpunkt
01.–31. Januar 31. März 01. April
01.–28./29. Februar 30. April 01. Mai
01.–31. März 31. Mai 01. Juni
01.–30. April 30. Juni 01. Juli
01.–31. Mai 31. Juli 01. August
01.–30. Juni 31. August 01. September
01.–31. Juli 30. September 01. Oktober
01.–31. August 31. Oktober 01. November
01.–30. September 30. November 01. Dezember
01.–31. Oktober 31. Dezember 01. Januar
01.–30. November 31. Januar 01. Februar
01.–31. Dezember 28./29. Februar 01. März

 

7. Neuerungen durch das Mietrechtsänderungsgesetz

Neben der so genannten Senkung der Kappungsgrenze bringt das Mietrechtsänderungsgesetz eine weitere Neuerung rund um die §§ 558 ff. BGB.

Die „energetische Ausstattung und Beschaffenheit“ wurde als sechstes Merkmal eingeführt, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu bestimmen.

Bereits mit der Mietrechtsnovelle 2001 wurde das Ziel verfolgt, dem energetischen Zustand eines Gebäudes bei einer Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB mehr Gewicht zu verleihen, ohne dass dies jedoch schließlich ausdrücklich gesetzlich normiert worden wäre.

In der Folgezeit fanden sog. energetische Mietspiegel – also Mietspiegel, bei denen dieser energetische Zustand, z.B. durch Zuschläge oder Abschläge bei der ortsüblichen Vergleichsmiete, berücksichtigt wurde, immer weitere Verbreitung.

Im Jahr 2011 wurden Stimmen laut, die erhebliche Zweifel an der Qualifizierbarkeit solcher Mietspiegel i.S.v. § 558d BGB äußerten, weil ihrer Meinung
nach der energetische Zustand gerade nicht unter die allein zu berücksichtigenden Wohnwertmerkmale nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB a.F. falle und daher bei der Mietspiegelerstellung nicht berücksichtigt werden dürfe (vgl. Blank, WuM 2011, 195 ff.).

Nach anderer Auffassung sollte dies jedoch durchaus möglich sein (vgl. Börstinghaus, NZM 2011, 641 ff.).

Durch die ausdrückliche Nennung der „energetischen Ausstattung und Beschaffenheit“ im neu gefassten § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB wird dieser Streit jedenfalls für die Zukunft erledigt.

Thomas Emmert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in: Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts

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10 Kommentare zu “Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: §§ 558 ff. BGB

    • Muss ich in München nach dem Mietspiegel die ortsübliche Miete ausrechnen (derzeit knapp 11€/qm), oder kann ich Vergleichsobjekte als Referenz nehmen (ca. 23€/qm)?
      Ich habe seit knapp einem Jahr vermiete und möchte nun erhöhen, laut Mietspiegel würde das dann aber gar nicht gehen. Leider sieht die Realität halt anders aus, die Mieten liegen nicht bei 11€/qm, sondern bei 23€/qm. Vielen Dank
      Stefanie

    • Klar kann es in einem Mehrfamilienhaus sein, dass nur einigen Mietern ein Erhöhungsverlangen zugeht. Wenn z.B. jemand erst kürzlich eingezogen ist, oder erst eine Mieterhöhung bekommen hat, kann es sein, dass die Sperrfrist hier noch nicht vorbei ist. Falls jemand durch Neuvermietung schon eine sehr hohe Miete zahlt, kann es ebenfalls sein, dass nur diejenigen Mieter erhöht werden, die sich mit dem Preisniveau noch recht weit unten befinden. Zu beachten wäre hier auch die jeweiige Kappungsgrenze

  1. Sehr geehrte Damen und Herren,

    ich bin erst letztes Jahr zum 01.04.2016 in die Wohnung eingezogen. Nun habe ich eine Mieterhöhungsverlangen erhalten, welches am 01.07.2017 in Kraft treten soll.
    Laut der BGB darf erst nach drei Jahren eine Mieterhöhung verlangt werden. Sehe ich das Falsch? Wie soll ich Vorgehen?

    Zumal ich mich mehrmals bei der Hausverwaltung wegen Verschmutzung des Eingangsbereiches, Treppenhauses, Aufzuges und Kellereingangs beschwert hatte. Wollte eine Mietminderung beantragen. Da zusätzlich der Fluglärm des Flughafen Tegel seinen Beitrag leistet.

    MfG
    Dipl.-Berufspäd. Dermencioglu

  2. Sehr geehrte Damen und Herren

    wie hoch darf die Miete bei einer 2/2 Raum Wohnung sein. Da der
    Zustand der Wohnung nicht ganz in Ordnung ist. Habe schon zweimal den Schimmel entfernen lassen. Und das andere Problem ist die Müllentsorgung. Da hier immer Sperrmüll entsorgt wird. Das wird uns dann auf die Betriebskosten gelegt. Bin schon beim Betriebskostenverein gewesen aber selbst das hat mir zu keinem Erfolg geholfen. Der Betriebskostenverein meinte ich soll einen Anwalt nehmen. Haben sie vielleicht noch einen guten Tipp für mich.

    Danke für Ihr Verständnis.

    Mit freundlichen Grüßen

    Frau Neumann

  3. also bin ich 3 monate im ausland und komm nach hause mit ner klage am arsch?
    gilt jetzt die briefkastenleerungspflicht für alle bürger und nicht nur mehr für harz4 empfänger?
    diese kontrollsucht wird ja immer schlimmer…grrr

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