Praxiswissen: Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB

Die Mietrechtsreform 2013 hat eine neue Regel bei der so genannten Kappungsgrenze geschaffen: Hiernach dürfen die Länder Gebiete bestimmen, in denen die Miete innerhalb von 3 Jahren nur noch um maximal 15 Prozent steigen darf. In allen anderen Gebieten bleibt es bei der Kappungsgrenze 20 Prozent.

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Inhaltsverzeichnis

1. Kappungsgrenze = Mietpreisbremse

2. Absenkung der Kappungsgrenze

3. Anwendungsbereich der Kappungsgrenze

4. Berechnung der Kappungsgrenze

4.1 Die Drei-Jahres-Frist

4.2 Relevante Miete

4.3 Unbeachtliche Miete

5. Ausnahmen von der Kappungsgrenze

6. Kappungsgrenze und Wechsel der Vertragsparteien

7. Kappungsgrenze und Mieterhöhungsverlangen

8. Gratis-Checkliste: Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB
 
 

1. Kappungsgrenze = Mietpreisbremse

Bei der Mieterhöhung nach § 558 haben Vermieter zwei voneinander unabhängige Obergrenzen einzuhalten, nämlich

  1. die ortsübliche Vergleichsmiete des § 558 Abs. 1 BGB und
  2. die Kappungsgrenzen des § 558 Abs. 3 BGB.

Der jeweils niedrigere Wert bestimmt hierbei die Grenze, bis zu der der Vermieter die Zustimmung zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen darf:

  • Würde eine Anhebung der Miete um 20 % bzw. 15 % in den Fällen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB zu einer Miete führen, die über der Vergleichsmiete liegt, so könnte allenfalls die Vergleichsmiete gefordert werden.
  • Würde die Steigerung um 20 % bzw. 15 % nicht zum Erreichen der Vergleichsmiete führen, so bleibt es bei dem prozentualen Steigerungssatz.

 

Beispiel:
Die für eine Wohnung gezahlte Miete beträgt seit dem 01.02.2002 4,43 €/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 6,29 €/m2.

Am 25.03.2003 geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zum 01.06.2003 begehrt.

Aufgrund der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB kann der Vermieter jedoch nur eine Zustimmung zur Anhebung der Miete auf 4,43 €/m2 + 0,89 €/m2 (20 %) = 5,32 €/m2 verlangen.

Durch die Kappungsgrenze soll verhindert werden, dass bei großer Diskrepanz zwischen der Vertragsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete eine an sich rechtmäßige Mietanpassung zu einer übermäßigen Belastung der betroffenen Mieter führt.

Achtung!
Die Einhaltung der Kappungsgrenze ist materielle Wirksamkeitsvoraussetzung des Mieterhöhungsverlangens. Ihre Nichtbeachtung führt jedoch nur zur Teilnichtigkeit des Mieterhöhungsverlangens in dem Umfang, in dem die begehrte Miete die Kappungsgrenze übersteigt.

 

3. Absenkung der Kappungsgrenze

In Gemeinden oder Teilen von Gemeinden mit Wohnungsmangel reicht die Regelkappungsgrenze von 20 % nicht aus, um den Anstieg der Bestandsmietpreise hinreichend zu dämpfen.

Durch Einfügung der Sätze 2 und 3 in § 558 Abs. 3 BGB werden die Landesregierungen deshalb ermächtigt, im Wege der Rechtsverordnung die Gemeinden oder Gemeindeteile zu bestimmen, in denen eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 % Anwendung findet.

Der Gesetzestext lautet:

§ 558 Absatz 3 BGB

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

Der Prozentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3 bestimmt sind. Die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu bestimmen.

Ohne eine solche Bestimmung bleibt es bei der allgemeinen Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 1 BGB, auch wenn es sich tatsächlich um ein Gebiet mit gefährdeter Mietwohnungsversorgung handelt.

Praxistipp:
Die Regelung ist strukturell § 577a Abs. 2 BGB nachgebildet, die insoweit zur Auslegung der Vorschrift herangezogen werden kann.
 

Anwendungsbereich der Kappungsgrenze

Die Kappungsgrenze gilt

  • nur bei Wohnraummietverhältnissen – und dort nur bei Bestandsmieten
  • bei allen Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete)

Die Kappungsgrenze gilt nicht

  • bei Neuabschlüssen (in diesen Fällen wird der Vermieter lediglich die Vorschriften über die Mietpreisüberhöhung zu beachten haben)
  • bei Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB
  • bei Mietsteigerungen aufgrund einer Erweiterung der Vermieterleistungen (Beispiel: Der Mieter zahlt künftig mehr, weil ihm nunmehr zusätzlich die Nutzung von Nebenräumen o.Ä. eingeräumt wird)
  • bei Untermietzuschlägen und Zuschlägen wegen gewerblicher Nutzung
  • bei Erhöhungen der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB

Die Kappungsgrenze ist abgesehen von den in § 558 Abs. 4 BGB geregelten Ausnahmen bei allen Mieterhöhungen nach § 558 BGB zu beachten.

Unbeachtlich ist dabei die Art des preisfreien Wohnraums, solange er unter die Vorschriften der §§ 557 ff. BGB fällt. Aus diesem Grund ist die Kappungsgrenze auch im Zusammenhang mit Mieterhöhungen bei Werkdienstwohnungen zu beachten.

Sie gilt auch beim Übergang vom preisgebundenen in den preisfreien Wohnungsbau, selbst wenn der Wegfall der Preisbindung durch die freiwillige vorzeitige Rückzahlung öffentlicher Mittel herbeigeführt wurde. Die Kappungsgrenze findet auch Anwendung bei Wegfall einer privatrechtlichen Preisbindung.
 

4. Berechnung der Kappungsgrenze

4.1 Die Drei-Jahres-Frist der Kappungsgrenze

Ausgangspunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze ist der Zeitpunkt, an dem das aktuelle Mieterhöhungsverlangen wirksam werden soll.

Auf den Zugang kommt es ebenso wenig an, wie auf den Zeitpunkt, an dem der Mieter der Mieterhöhung zustimmt.

Von diesem Zeitpunkt an sind drei Jahre zurückzurechnen. Besteht das Mietverhältnis noch keine drei Jahre, sind der Beginn des Mietverhältnisses und die seither gezahlte niedrigste Miete maßgeblich.

Eine Quotelung des Prozentsatzes entsprechend dem Verhältnis Mietdauer/Drei-Jahres-Frist findet nicht statt.

Dementsprechend kann bei Neuverträgen die Miete gleich nach Ablauf der sich aus § 558 Abs. 1 BGB ergebenden Frist um 20 % erhöht werden, falls die Neuvertragsmiete entsprechend niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete ist.

4.2 Relevante Miete

Maßgeblich ist weiterhin grundsätzlich die drei Jahre vor Wirksamwerden der neuen Mieterhöhung gezahlte Miete.

Wurde die Miete in der Zwischenzeit jedoch aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung abgesenkt, so ist der niedrigste, innerhalb der letzten drei Jahre gezahlte Betrag ausschlaggebend.

Dies gilt nicht für mangelbedingte Mietminderungen oder Stundungsvereinbarungen wegen vorübergehender finanzieller Probleme des Mieters.

Die Mietstruktur ist für die Berechnung der Kappungsgrenze nur insoweit wesentlich, als gesondert vereinbarte Nebenkostenpauschalen oder -vorauszahlungen nicht in die Berechnung einfließen.

Dies ergibt sich auch aus § 558 Abs. 3 BGB, wonach Erhöhungen nach § 560 BGB bei der Berechnung der Kappungsgrenze außer Betracht bleiben.

Soweit hiernach Bruttokaltmieten oder Teilinklusivmieten vereinbart sind, werden diese Mieten insgesamt und nicht etwa nur ein durch Abzug des Betriebskostenanteils zu errechnender fiktiver Nettomietanteil bei der Berechnung der Kappungsgrenze berücksichtigt (BGH vom 19.11.2003 – VIII ZR 160/03, WuM 2004, 153; LG Karlsruhe vom 08.03.1985 – 9 S 460/84, WuM 1985, 328).

Dies ergibt sich bereits aus dem Wortlaut des § 558 BGB, der lediglich von der Erhöhung der „Miete“ spricht. Einen Anhaltspunkt dafür, dass der Gesetzgeber den Begriff „Miete“ in § 558 BGB nur als Nettomiete verstehen will, eine Inklusivmiete daher in eine Grundmiete und einen Betriebskostenanteil aufgeteilt werden müsse, besteht nicht (BGH, aaO.).

Die von der Gegenmeinung (LG Frankfurt/M. vom 14.02.1984 – 2/11 S 360/83, WuM 1985, 315) vertretene Auffassung ist durch die in § 560 BGB erfolgte Neuregelung der Erhöhung von Betriebskostenpauschalen bzw. -vorauszahlungen überholt, da die ihr zugrundeliegende Möglichkeit zur eigenständigen Erhöhung des in der Teilinklusivmiete nicht gesondert ausgewiesenen Nebenkostenanteils hiernach nicht mehr besteht (BT-Drucks. 14/4553, S. 59).

4.3 Unbeachtliche Mieterhöhungen

Soweit innerhalb der Drei-Jahres-Frist Mieterhöhungen nach § 559 BGB und § 560 BGB wirksam wurden, sind die entsprechenden Erhöhungsbeträge gem. § 558 Abs. 3 BGB bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht zu berücksichtigen.

Praxistipp:
Dies gilt auch für Mieterhöhungen, die auf den in den §§ 559 und 560 BGB beruhenden Gründen beruhen, jedoch nicht in dem dort vorgesehenen einseitigen Verfahren vom Vermieter geltend gemacht, sondern einvernehmlich von den Parteien vereinbart worden sind.

Hat der Vermieter wegen einer innerhalb der Drei-Jahres-Frist durchgeführten Modernisierung die Miete nicht nach § 559 BGB (bzw. § 3 MHG) erhöht, sondern gem. § 558 BGB (§ 2 MHG) die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum angepasst, ist der sich aus der Modernisierung ergebende Erhöhungsbetrag aus der Gesamtmiete herauszurechnen.

Die um diesen Betrag reduzierte Grundmiete ist Grundlage für die Berechnung der Kappungsgrenze. Der zuvor herausgerechnete Erhöhungsbetrag ist nach Anhebung der Grundmiete an die Kappungsgrenze wieder hinzuzurechnen.

Dies gilt auch für einvernehmliche Mieterhöhungen, die im Zusammenhang mit Sachverhalten vereinbart wurden, welche auch eine Erhöhung nach §§ 559, 560 BGB gerechtfertigt hätten.

Vor der Drei-Jahres-Frist wirksam gewordene Erhöhungen nach § 559 BGB sind jedoch in die der Berechnung der Kappungsgrenze zugrundeliegende Gesamtmiete einzurechnen.

Mieterhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten im ehemals preisgebundenen Wohnraum werden bei nach dem 31.08.2001 zugegangenen Mieterhöhungen bei der Berechnung der Kappungsgrenze berücksichtigt.
 

5. Ausnahmen von der Kappungsgrenze

§ 558 Abs. 4 BGB enthält eine Ausnahme von der grundsätzlichen Geltung der Kappungsgrenze beim Übergang vom preisgebundenen in den preisfreien Wohnungsbau.

Hiernach braucht der Vermieter die Kappungsgrenze nicht zu beachten, wenn der Mieter bis zum Wegfall der Preisbindung zur Zahlung einer sog. Fehlbelegungsabgabe (s.u. § 15 Rdn. 68 ff.) verpflichtet war und die Mieterhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Fehlbelegungsabgabe nicht übersteigt, § 558 Abs. 4 Nr. 1, 2 BGB.

Absolute Grenze bleibt aber auch hier die ortsübliche Vergleichsmiete. Der fehlbelegungsabgabenpflichtige Mieter ist insoweit nicht schutzbedürftig, da er durch die Zahlung der ortsüblichen Vergleichsmiete regelmäßig nicht stärker belastet wird, als er es während der Preisbindung durch die Zahlung der Kostenmiete zzgl. der Fehlbelegungsabgabe wurde.

Der zeitliche Anwendungsbereich des § 558 Abs. 4 BGB ist nicht auf die erste Mieterhöhung nach Ablauf der Preisbindung beschränkt. Vielmehr gilt die Vorschrift so lange, bis die gezahlte Miete die Summe aus ehedem gezahlter Kostenmiete zzgl. Fehlbelegungsabgabe erreicht hat.

Der Vermieter hat gegen den Mieter gem. § 558 Abs. 4 Satz 2 BGB einen einklagbaren Auskunftsanspruch dahin gehend, dass dieser ihm innerhalb eines Monats ab Zugang der Aufforderung schriftlich mitteilt, ob und in welcher Höhe er zum Zeitpunkt des Wegfalls der Preisbindung zur Zahlung der Fehlbelegungsabgabe verpflichtet ist.

Anspruch auf Vorlage von Belegen hat der Vermieter jedoch nicht. Der Anspruch kann frühestens vier Monate vor Wegfall der Preisbindung geltend gemacht werden. Reagiert der Mieter nicht, kann der Vermieter nach Ablauf der Monatsfrist Auskunftsklage erheben. Eine Verbindung mit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung im Rahmen einer Stufenklage nach § 254 ZPO ist jedoch unzulässig.

Praxistipp:
Gibt der Mieter die geforderte Erklärung nicht ab, darf der Vermieter bei der Berechnung der Kappungsgrenze die Entrichtung der höchstzulässigen Fehlbelegungsabgabe unterstellen, sofern sein Auskunftsbegehren einen entsprechenden Hinweis enthalten hat.

Verweigert der Mieter die Erklärung oder gibt er eine falsche Erklärung ab, macht er sich gegenüber dem Vermieter insoweit schadensersatzpflichtig, als dieser die Mieterhöhung verspätet oder nicht in voller Höhe geltend machen kann.
 

Kappungsgrenze und Wechsel der Vertragsparteien

Ein Wechsel auf der Vermieterseite wirkt sich bei fortbestehendem Mietverhältnis auf den Lauf der für die Berechnung der Kappungsgrenze maßgeblichen Drei-Jahres-Frist nicht aus.

Tritt auf der Mieterseite ein neuer oder weiterer Mieter in das bestehende Mietverhältnis aufgrund einer Vereinbarung ein, wird die Drei-Jahres-Frist erneut in Gang gesetzt, so dass der Vermieter, soweit die Sperrfristen des § 558 Abs. 1 BGB gewahrt bleiben, auch dann ein Mieterhöhungsverlangen aussprechen kann, wenn er die Miete gegenüber dem bisherigen Mieter schon unter Ausschöpfung der Kappungsgrenze erhöht hat.

Der Tod des Mieters und der Eintritt eines Eintritts- bzw. Fortsetzungsberechtigten nach den §§ 563 ff. BGB lassen die Drei-Jahres-Frist hingegen nicht neu zu laufen beginnen.
 

Kappungsgrenze und Mieterhöhungsverlangen

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, im Mieterhöhungsverlangen Ausführungen zur Kappungsgrenze zu machen.

Ob dies auch im Hinblick auf die reduzierte Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB gilt, erscheint zumindest diskussionswürdig.

Anders als bei der Regelkappungsgrenze kann der Mieter in diesem Fall nicht durch bloßen Blick in das Gesetz erkennen, ob die reduzierte Kappungsgrenze für ihn gilt. Es erscheint aus Mieterschutzerwägungen vertretbar, vom Vermieter in den Fällen des § 558 Abs. 3 Satz 2 BGB die Mitteilung zu verlangen, dass die reduzierte Kappungsgrenze Anwendung findet.

Auch die fehlerhafte Berechnung der Kappungsgrenze z.B. durch Annahme einer falschen Ausgangsmiete führt nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens. Will der Vermieter jedoch von der Ausnahmeregelung des § 558 Abs. 4 BGB Gebrauch machen, muss er im Mieterhöhungsverlangen hierauf hinweisen.
 

8. Gratis-Checkliste: Mieterhöhung nach §§ 558 ff. BGB

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Thomas Emmert, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in: Hannemann/Wiek/Emmert, Handbuch des Mietrechts

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4 Kommentare zu “Praxiswissen: Die Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB

  1. Thema:Mieterhöhung(ME) nach § 558 (3) BGB);
    Absolut ungerechtfertigt sind die geforderten ME für ehemals Sozialwohnungen, die mit WBS vergeben wurden und nun durch Verkauf an Privat mit der Mietspiegelaktion 2-jahrlich belastet werden. Für diese Mieter müßte eine geschützte Variante gelten.

  2. Die Kappungsgrenze zeigt mir aber auch, dass die per Gesetz gerechtfertigten Dauermieterhöhungen sehr fraglich sind. Durch permanente Mieterhöhungen und deren Zustimmung durch Mieter, wird der Mietspiegel permanent erhöht, eine Gelddruckmaschine für Vermieter. Die Lobbyisten haben sich durchgesetzt nicht die Politik. Für mich kann nur folgendes Prinzip Gültigkeit haben: Ohne qualitative Veränderungen an der Wohnung, kann es keine Mieterhöhung geben. Selbst die Modernisierungsumlage wird bei Mieterhöhungen nach einem bestimmten Zeitraum über wohnwerterhöhende Maßnahmen erneut bezahlt. Eigentlich Unsinn, warum doppelt berechnen und bezahlen?

  3. Frage- ein auf der Hand liegendes Problem wird generell nicht erkannt:

    Mieterhöhungen wegen Modernisierungen nach § 559 BGB dürfen bei Mieterhöhungen an die ortsübliche Miete nach § 558 BGB nicht berücksichtigt werden. Wie verhält es sich aber mit davor liegenden Mieterhöhungen nach § 559 BGB in dem Verteilungszeitraum von 10 Jahren? Darf das nach 3 Jahren denn einfach mit drauf geschlagen werden? Real wird dann aber ja der eigentlich nur umlegbare Teil von 11 % auch mit erhöht, also unzulässiger Weise überschritten?

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