Wenn Wärmecontracting das Minderungsrecht aushebelt

Haben Sie als Mietrechtsanwalt die Regeln zum Wärmecontracting im Blick? Die Wärmelieferung sorgt immer wieder für Streit zwischen Mietern und Vermietern und es ist deshalb empfehlenswert, sich auf entsprechende Mandantenfragen einzustellen. Unter anderem kann das Wärmecontracting – je nach Vertragsausgestaltung – das Minderungsrecht des Mieters beschränken.

1. Abwälzung der Versorgungspflicht auf den Contractor (Fullcontracting)

Die Ausgliederung der Versorgung des Mieters mit Wärme und Warmwasser aus dem mietvertraglichen Pflichtenkanon des Vermieters bereits zu Beginn des Mietverhältnisses ist grundsätzlich auch formularvertraglich zulässig.

 

Bei dieser als „Fullcontracting“ bezeichneten Variante wird der Mieter in der Praxis im Hinblick auf die Versorgung seiner Wohnung mit Wärme und Warmwasser vom Vermieter auf einen Vertragsabschluss mit dem Contractor verwiesen.

Regelmäßig wird sogar eine Verpflichtung des Mieters zum Abschluss mit einem bestimmten Contractor vereinbart.

 

Praxistipp:

Da das Wärmecontracting trotz seiner in der Praxis zunehmenden Bedeutung noch immer nicht so alltäglich ist, dass der Mieter von vornherein mit einer derartigen Vertragsgestaltung rechnen muss, empfiehlt es sich im Hinblick auf §§ 305c Abs. 1, 307 Abs. 1 Satz 2 BGB, den Mieter durch eine hervorgehoben gestaltete, klar und verständlich formulierte Klausel an passender Stelle im Mietvertrag darauf hinzuweisen, dass die Versorgung mit Wärme und Warmwasser nicht durch den Vermieter, sondern durch einen Contractor erfolgt.

 

Die Verpflichtung des Mieters, mit einem bestimmten Contractor Vertragsbeziehungen einzugehen, unterliegt, auch wenn sie formularvertraglich erfolgt, nicht der Inhaltskontrolle nach den §§ 307–309 BGB, da es sich um eine Regelung des Leistungsinhalts handelt.

Regelungen, die den Leistungsinhalt oder den hierfür zu zahlenden Preis festlegen, sind von der Inhaltskontrolle ausgenommen, da die §§ 307 ff. BGB eine gerichtliche Überwachung von Leistungsangeboten und Preisen nicht ermöglichen wollen.

Ausnahmsweise findet jedoch eine Überprüfung derartiger Klauseln statt, wenn die fragliche Klausel das Hauptleistungsversprechen einschränkt, verändert oder aushöhlt. Dies ist etwa dann der Fall, wenn zugleich mit der Abschlussverpflichtung Haftungsfreizeichnungsklauseln zugunsten des Vermieters vereinbart werden.

Gewährleistungsansprüche des Mieters bei Wärmecontracting

Gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten.

Kommt der Vermieter dieser Verpflichtung nicht nach, stehen dem Mieter die sich aus den §§ 536 ff. BGB ergebenden Rechte, vor allem das Recht zur Mietminderung zu.

Zunächst ist daher der Mietvertrag maßgeblich, wenn es um die Bestimmung des Umfangs dieser Verpflichtung des Vermieters geht.

Nur wenn dieser vertragsgemäße Gebrauch beeinträchtigt ist, kann dem Mieter z.B. ein Minderungsrecht gem. § 536 BGB zustehen.

Aus dem Mietvertrag ergibt sich, was der Vermieter dem Mieter neben der bloßen Überlassung der Wohnräume hinaus noch schuldet.

So kann dem Mietvertrag nicht nur entnommen werden, ob der Vermieter zur Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser verpflichtet ist, sondern ob er sich unter Umständen sogar verpflichtet hat, diese Versorgung auf eine ganz bestimmte Art und Weise zu erbringen, von der er ohne Zustimmung des Mieters nicht abweichen darf.

Versorgungspflicht bleibt beim Vermieter

Insoweit die Verpflichtung zur Versorgung der Wohnungen mit Wärme und Warmwasser nach dem Mietvertrag beim Vermieter verbleibt, kann der Mieter bei Störungen von seinen Gewährleistungsrechten gem. §§ 536 ff. BGB Gebrauch machen. Soweit die Voraussetzungen hierzu gegeben sind, kann der Vermieter den Contractor in Regress nehmen.

Versorgungsvertrag zwischen Mieter und Contractor

Eine Ausgestaltung des Mietvertrags, wonach der Vermieter nicht für die Beheizung/Warmwasserversorgung der Mietwohnung einzustehen hat, ist nicht neu.

Vor Einführung der zentralen Wärme-/Warmwasserversorgung oblagen zumindest die Beschaffung von Heizmaterial und der Betrieb der – i.d.R. vom Vermieter gestellten – Einzelöfen und Warmwasserboiler dem Mieter.

Nach h.M. ist der Vermieter zwar grundsätzlich zur Beheizung verpflichtet, allerdings kann diese Pflicht vertraglich abbedungen werden, so dass er dann nur noch eine beheizbare Wohnung schuldet. Es wird aber auch vertreten, dass jedenfalls bei Vorhandensein einer Sammelheizung die Heizpflicht einer Vereinbarung der Parteien nicht zugänglich ist.

Schuldet der Vermieter aber die Beheizung/Warmwasserversorgung, hat er auch für auftretende Störungen einzustehen und muss sich ggf. die Geltendmachung von Gewährleistungsrechten durch den Mieter, zum Beispiel in Gestalt einer Mietminderung, gefallen lassen.

Nimmt man mit der h.M. jedoch die Zulässigkeit einer Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter an, nach der die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser nicht durch den Vermieter auf der Grundlage des Mietvertrags, sondern durch einen Dritten auf Grundlage eines gesondert zwischen diesem und dem Mieter zu schließenden Versorgungsvertrags erfolgt, stellt sich die Frage, ob der Mieter sich bei Störungen ausschließlich an den Versorger halten muss oder ob der Mieter ggf. auch noch Gewährleistungsansprüche gegen den Vermieter geltend machen kann.

Die Antwort hierauf lässt sich dem zwischen Vermieter und Contractor geschlossenen Contracting-Vertrag entnehmen.

Möglichkeit 1: Heizung bleiben im Eigentum des Vermieters

Hat der Vermieter lediglich den Betrieb einer von ihm gestellten und weiterhin in seinem Eigentum verbleibenden Zentralheizung/zentralen Warmwasserversorgung auf einen Dritten übertragen, der mit dem Mieter einen Versorgungvertrag abschließt, bleibt er für die Funktionstüchtigkeit der Anlage einstandspflichtig.

Kommt es hier zu Störungen, kann der Mieter Gewährleistungsansprüche geltend machen und z.B. die Miete mindern.

Rührt die Störung hingegen aus der Sphäre des Contractors her, bleiben dem Mieter nur die Gewährleistungsansprüche aus dem Versorgungsvertrag.

In der Praxis ist diese Aufteilung für den Mieter nicht unproblematisch, da er häufig nicht feststellen kann, ob die Störung ihre Ursache in der Vermieter- oder der Contractor-Sphäre hat.

Möglichkeit 2: Heizung steht im Eigentum des Contractors

Betreibt der Contractor die Anlage nicht nur, sondern steht sie auch in dessen Eigentum, kann der Mieter nach h.M. Gewährleistungsansprüche ausschließlich im Versorgungsvertragsverhältnis geltend machen.

Nach anderer Auffassung muss auch in einem solchen Fall die Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen gegenüber dem Vermieter möglich bleiben (vgl. Eisenschmid in Schmidt-Futterer,§ 535 Rdn. 107).

Begründet wird dies damit, dass die Übertragung der Leistungspflicht auf den Contractor bei gleichzeitiger Verpflichtung des Mieters, mit diesem Vertragsbeziehungen einzugehen, nur vordergründig mit jenen Fällen vergleichbar ist, in denen die Versorgung der Mietwohnung mit Wärme und Warmwasser direkt auf den Mieter abgewälzt wird, was z.B. bei mit Einzelöfen ausgestatteten Wohnungen regelmäßig der Fall ist.

Dort hat es der Mieter selbst in der Hand, wie er die Beheizung der Wohnung mittels der vom Vermieter gestellten Öfen organisiert und woher er sich z.B. mit Brennstoff eindeckt.

Beim Wärmecontracting kann der Mieter jedoch bei Leistungsstörungen auf Seiten des Contractors nicht einfach – wie bei z.B. bei der Stromversorgung inzwischen möglich – den Anbieter wechseln, um auf diese Weise die Beheizung der Wohnung weiterhin sicherzustellen.

Er ist damit dem Risiko ausgesetzt, dass er einerseits auf vom Contractor zu vertretende Leistungsstörungen nicht durch den Wechsel des Vertragspartners reagieren kann, andererseits aber für eine wegen der Versorgungsmängel nur eingeschränkt oder womöglich im Winter gar nicht nutzbaren Wohnung weiterhin zur Zahlung der vollen Miete verpflichtet bleibt, wenn die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser vom Vermieter nicht vertraglich geschuldet wird.

Es wird daher die Auffassung vertreten, dass sich der Vermieter wegen dieser Risiken daher jedenfalls bei Wohnraummietverhältnissen nicht vollständig aus seiner Verpflichtung lösen kann, für die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser einzustehen (vgl. Derleder, NZM 2003, 744).

Der Vermieter muss daher auch in diesen Fällen ein adäquates Versorgungsniveau sichern. Insbesondere muss die Vermieterhaftung für die Fälle bestehen bleiben, in denen aus nicht vom Mieter zu vertretenden Gründen – etwa durch die Insolvenz des Contractors – Leistungsstörungen oder Lieferungsmängel auftreten.

Grenzen der Abwälzung – Verbot der Haftungsfreizeichnung

 

Praxistipp:

Folgt man dieser Auffassung, sind formularvertragliche Freizeichnungsklauseln, mit denen sich der Vermieter aus der Einstandspflicht für Leistungsstörungen im Verhältnis Mieter – Contractor lösen will, gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, da sie eine Aushöhlung der Vermieterhauptleistungspflicht zur dauerhaften Überlassung einer gebrauchstauglichen Wohnung bei gleichzeitigem Fortbestand der Pflicht des Mieters zur uneingeschränkten Mietzahlung ist.

 

Die Vereinbarung einer Freizeichnungsklausel im Zusammenhang mit einer solchen Contracting-Regelung würde dann zur Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters führen, mit dem Contractor einen Versorgungsvertrag abzuschließen.

Es bliebe in diesem Fall bei der Versorgungspflicht des Vermieters. Damit könnte der Mieter auch bei dieser Vertragsgestaltung dem Vermieter bei Leistungsstörungen im Zusammenhang mit der Wärme- und Warm­wasserversorgung die Rechte aus §§536 ff. BGB entgegenhalten und insbesondere die Miete mindern.

Nach h.M. dürften Haftungsfreizeichnungsklauseln aber auch formularmäßig grundsätzlich zulässig sein. Da Full-Contracting-Verträge allerdings noch nicht weit verbreitet sind, muss der Mieter nicht von vornherein mit einer solchen Klausel rechnen. Damit sie nicht als überraschende Klausel gem. § 305c Abs. 1 BGB unwirksam ist, sollte eine solche Klausel an prominenter Stelle und deutlich hervorgehoben in den Mietvertrag aufgenommen werden. Wirkliche Sicherheit bietet aber auch hier nur eine echte Individualvereinbarung.

Betriebskosten beim Wärmecontracting

Wird bereits zu Beginn des Mietverhältnisses die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser durch einen Contractor und die Verpflichtung des Mieters zum Abschluss eines Versorgungsvertrags vereinbart, so ist schon aus Klarstellungsgründen im Mietvertrag eine Klausel aufzunehmen, wonach der Mieter auch die ihm vom Contractor in Rechnung gestellten Versorgungskosten zu tragen hat.

Ähnlich wie beim Strombezug trägt der Mieter dann auch die gesamten Kosten der Wärmelieferung, ohne dass eine Aufgliederung nach reinen ­Betriebskosten, Investitions- und Reparaturkosten sowie Unternehmergewinn in Betracht käme.

Vertragsgestaltung beim Wärmecontracting

Die Vereinbarung eines Fullcontracting-Modells kann im Mietvertrag im Zusammen­hang mit der Beschreibung der vom Vermieter zu erbringenden Leistung wie folgt gestaltet werden:

 

Klauselbeispiel:

§ …. Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser – Wärmelieferungsvertrag

(1) Die Versorgung der Wohnung mit Wärme und Warmwasser erfolgt nicht durch den Vermieter, sondern aufgrund eines sog. Contracting-Vertrags durch den Betreiber (Contractor) der zentralen Heizungs- und Warmwasseranlage, die Fa. ….. Der Mieter ist zur Einsichtnahme in den Contracting-Vertrag berechtigt.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, mit dem Betreiber (Contractor) einen Wärmelieferungsvertrag abzuschließen und von diesem die Versorgungsleistung direkt und auf eigene Rechnung zu beziehen.
(3) Davon unberührt bleiben die mietrechtlichen Gewährleistungsansprüche des Mieters – insbesondere das Recht zur Mietminderung – gegen den Vermieter im Zusammenhang mit der Beheizbarkeit der Wohnung und der ordnungsgemäßen Leistungserbringung des Betreibers (Contractors).

 

2. Verbleib der Versorgungspflicht beim Vermieter – Weitergabe der Wärmelieferungskosten

Verbleibt die Versorgungspflicht beim Vermieter kann er gleichwohl sämtliche, ihm vom Contractor berechneten Kosten der Wärmelieferung an den Mieter als Betriebskosten weitergeben, sofern dies vertraglich vereinbart ist.

Hierzu reicht ein Verweis auf den Betriebskostenkatalog des § 2 BetrKV aus, da dort in Nr. 4 c und 5 b die Kosten der eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme bzw. Warmwasser als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt werden.

Soweit ältere Mietverträge noch auf die Anlage 3 zu § 27 der II. BV verweisen, ist zu beachten, dass diese erst ab der Fassung v. 19.01.1989 allgemein die Umlagefähigkeit der Kosten eigenständig gewerblicher Wärme-/Warmwasserlieferung ohne Unterscheid zwischen Fern- und Nahwärmeversorgung vorsehen.

Nicht ausreichend ist jedoch ein Verweis auf § 7 Abs. 3 HeizKV, da diese Vorschrift lediglich die Frage der Verteilung, nicht aber die ­eigentliche Umlage der Wärmelieferungskosten regelt.

 

Praxistipp:

Wurde der Contracting-Vertrag vor Abschluss des Mietvertrags abgeschlossen, kann der Mieter insoweit keinen Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot rügen, da eine Verpflichtung des Vermieters zu dessen Beachtung erst mit Abschluss des Mietvertrags entsteht.

 

Der Mieter hat auch keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter den bereits abgeschlossenen Wärmelieferungsvertrag ohne weiteren Anlass laufend unter dem Aspekt des Wirtschaftlichkeitsgebots überprüft und ggf. kündigt.

Ein solcher Anlass ergibt sich erst bei einer Änderung der Tarifstruktur des Versorgers oder wenn es zu signifikanten Kostenerhöhungen kommt, die nicht auf Preiserhöhungen oder Witterungsbedingungen zurückzugführen sind.

Ist der Vertrag aber auch in diesem Fall nicht kündbar, ist der Vermieter nicht verpflichtet, sich um eine Auflösung ihm Rahmen einer Kulanzregelung mit dem Versorger zu bemühen.

 

Praxistipp:

Etwas anderes wird anzunehmen sein, wenn der Vermieter die konkrete Möglichkeit zur vorzeitigen Beendigung des Wärmelieferungsvertrags hat, weil es sich etwa um einen Fall des Betriebsführungscontractings handelt, auf den nach der BGH-Rechtsprechung die AVBFernwärmeV und damit die Laufzeitregelung des § 32 Abs. 1 AVBFernwärmeV keine Anwendung findet.

 

Ähnliche Beiträge

Schreibe einen Kommentar

Deine E-Mail-Adresse wird nicht veröffentlicht. Erforderliche Felder sind mit * markiert.