BGH: Das Ende der Schriftformheilungsklauseln

Mit Urteil XII ZR 114/16 vom 7.11.2017 hat der BGH entschieden, dass die in der Praxis weitverbreiteten Schriftformheilungsklauseln mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar sind. Damit erklärt er sie praktisch für unwirksam.

Die Folge: Jede Vertragspartei kann einen langfristigen Mietvertrag unter Berufung auf einen Mangel der Schriftform vorzeitig aufkündigen. Im Fall, der zu dieser Entscheidung führte, wurde das Mietverhältnis nur ausnahmsweise nicht beendet, weil die Kündigung gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieß.

XII ZR 114/16 – der Fall (in Kurzform)

Ein Vermieter und ein Mieter schlossen einen Mietvertrag über Gewerberäume, der bis zum 31.5.2020 laufen sollte. Vertraglich vereinbart war außerdem eine Klausel, die es dem Vermieter erlaubte, den Mietzins den Entwicklungen des Verbraucherindexes anzupassen, so sich dieser um mindestens 10 Punkte ändere.

In einem Nachtrag im Jahr 2011 vereinbarte der Mieter mit seinem zwischenzeitlich neuen Vermieter eine Änderung der Wertsicherungsklausel: Fortan solle die Miete nicht mehr erst dann angepasst werden, wenn sich der Index um 10 Punkte ändere, sondern bereits bei 5 %. Handschriftlich vermerkte der Mieter auf dem Schreiben „6 % einverstanden“ und gab es unterschrieben an den neuen Vermieter zurück.

Drei Jahre später erreichte den Mieter erneut ein Schreiben seines Vermieters – diesmal jedoch die ordentliche Kündigung aufgrund der Nichteinhaltung der Schriftform. Denn, so der Vermieter, dem Nachtrag fehle es an einer ausreichenden Bezugnahme auf den Hauptvertrag und die weiteren Vertragsbestandteile.

Zwar hätte die im Vertrag enthaltene Schriftformheilungsklausel diesen Mangel möglicherweise beheben können. Doch der BGH nahm diese Sache zum Anlass, sich solche Klauseln einmal grundsätzlich vorzunehmen.
 

Schriftformheilungsklauseln bereits seit 2014 umstritten

Im Jahr 2014 hatten die Karlsruher Richter bereits entscheiden, dass eine Schriftformheilungsklausel mit § 550 BGB unvereinbar sei, wenn sie einem Erwerber, der als neuer Vermieter in einen bestehenden Mietvertrag eintritt, die Möglichkeit nehmen, wegen eines Schriftformmangels zu kündigen (BGH-Urteil vom 22.01.2014, XII ZR 68/10).

Als Grund führte der BGH den Schutzzweck des § 550 BGB an: Hiernach solle der neue Vermieter davor geschützt werden, Mietverträge zu übernehmen, deren Bedingungen oder wirtschaftliche Verpflichtungen sich für ihn anders als erwartet gestalten würden. Ergeben sich solche Bedingungen nicht aus dem Mietvertrag oder den Nachträgen selbst – weil beispielsweise mündliche Abreden zwischen den (früheren) Vertragsparteien bestanden – so soll der neue Vermieter die Möglichkeit haben, diesen Mietvertrag durch eine ordentliche Kündigung zu beenden.

BGH zu Schriftformheilungsklauseln: Jetzt generell unwirksam

Die seitdem in Fachkreisen viel diskutierte Frage, ob die Schriftformheilungsklausel überhaupt mit § 550 BGB vereinbar sei, wurde mit Urteil XII ZR 114/16 vom 7.11.2017 nun auch vom BGH beantwortet. Die Richter befanden, dass

  • die Schriftformheilungsklausel dem Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses entgegenläuft und
  • die Schriftformheilungsklausel stets – egal, ob in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen oder individuell – unwirksam ist.

Zur Begründung führten die Karlsruher Richter an, dass es sich bei der Vorschrift des § 550 BGB um zwingendes Recht handele, die nach ständiger Rechtsprechung des Senats nicht nur sicherstellen soll, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes aufseiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Mietvertrag ersehen kann.

Zudem diene sie auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien zu gewährleisten und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.

Mit Blick auf diesen Schutzzweck sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren § 550 BGB unvereinbar. Denn sie hätten zur Folge, dass die Vertragsparteien an eine nicht schriftliche Vereinbarung für die volle Vertragslaufzeit gebunden wären, der mit der Vorschrift jedenfalls auch beabsichtigte Übereilungsschutz ausgehöhlt und die wichtige Warnfunktion der Bestimmung weitgehend leerlaufen würde.

Dem lasse sich nicht mit Erfolg entgegenhalten, derartige Klauseln verhülfen dem Grundsatz pacta sunt servanda erst zur Geltung, weil sie die vereinbarte Langfristigkeit des Mietverhältnisses auch bei Schriftformfehlern bewahrten.

Mit §§ 578, 550 BGB hat der Gesetzgeber die Vertragsfreiheit bewusst dahin gehend eingeschränkt, dass langfristige mietvertragliche Bindungen über Grundstücke und (Wohn-)Räume der Schriftform bedürfen. Fehle es an dieser, besteht als gesetzliche Folge auch kein langfristiges Mietverhältnis, das es zu bewahren gälte.

Durch Schriftformheilungsklauseln werde aber nicht lediglich das rechtliche Ergebnis hergestellt, das bestünde, wäre von vornherein die gesetzliche Schriftform gewahrt gewesen. Vielmehr soll mit ihnen die in § 550 BGB enthaltene bewusste gesetzgeberische Entscheidung in unzulässiger Weise umgangen werden.

Schriftformheilungsklausen: keine rechtliche Wirksamkeit

§ 550 BGB wirke dabei auch nicht als gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB. Denn, so die Richter weiter, bei § 550 BGB handele es sich nicht um ein Verbotsgesetz, sondern um eine gesetzliche Einschränkung der grundsätzlichen Formfreiheit von Rechtsgeschäften dahin gehend, dass die von der Bestimmung erfassten Mietverträge nur bei Wahrung der Schriftform einer langfristigen Bindung zugänglich sind.

Schriftformheilungsklauseln können vielmehr keine rechtliche Wirksamkeit erlangen, weil sie mit § 550 BGB als zwingendem Recht unvereinbar sind. Dies gilt unabhängig davon, ob sie ­ wie im vorliegenden Fall ­zusätzlich eine Verpflichtung enthalten, von einer Kündigung wegen des Schriftformfehlers abzusehen.

Vorliegender Fall: Kündigung ist trotzdem unzulässig

Trotz der Unzulässigkeit von Schriftformheilungsklauseln kommt der BGH im vorliegenden Fall zu dem Ergebnis, dass die von dem Vermieter angestrebte Kündigung trotzdem unwirksam sei. Denn, so die Richter weiter, der Vermieter habe gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßen, indem er die lediglich zu seinem Vorteil vereinbarte nachträgliche Abrede über die Änderung der Werterhaltungsklausel als Anlass genommen hat, den langfristigen Mietvertrag wegen Nichteinhalten der Schriftform ordentlich zu kündigen.

Quelle:
BGH, Urteil v. 7.11.2017, XII ZR 114/16

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