BGH entscheidet zu Schriftform in Gewerbemietvertrag

Streitpunkt Gewerbemietvertrag: Was ist bei der Vermietung schriftlich zu regeln, wann ist die Schriftform zumindest empfehlenswert? Mit dieser Frage hat sich nun auch der BGH auseinandergesetzt.

Das Urteil gleich vorweg: Der BGH ist der Ansicht, dass zumindest die Änderung der Miethöhe in Schriftform erfolgen sollte – andernfalls öffnet man der anderen Vertragspartei Tür und Tor, sich auf einen Verstoß gegen die Schriftform zu berufen.

Der vorliegende Fall: die Vorgeschichte

Um eine neue Praxis aufzubauen, mietete ein Zahnarzt eine Immobilie, für die er – laut schriftlichem Mietvertrag – eine monatliche Miete in Höhe von 1.350 EUR zu zahlen hatte. Eine Befristung des Vertrags wurde ebenfalls festgehalten: Das Mietverhältnis sollte mit Stichtag 30.4.2020 beendet werden.

Ein paar Monate nach Vertragsunterzeichnung wurde ein neuer Mietzins zwischen beiden Parteien vereinbart. Dieser lag 20 € über der bisherigen Miete pro Monat.

Mieter zieht vor Gericht

Nach einigen Jahren mit der neuen Miete kündigte der Zahnarzt den Mietvertrag jedoch fristgerecht auf. Den neuen Stichtag datierte er auf den 31.7.2014 auf – doch der Vermieter verweigerte das. Schließlich bestehe ein befristetes Mietverhältnis noch bis 2020.

Vor dem LG Hechingen klagte der Mieter gegen seinen Vermieter. Er begehrte die Feststellung, dass das Mietverhältnis aufgrund seiner fristgerechten Kündigung bereist zum 31.7.2014 beendet wurde.
 

Dass die laut Vertrag befristete Mietdauer nicht mehr greift, begründete er mit der mündlichen Vereinbarung über die Erhöhung des Mietzins hätte: Diese verstoße gegen die Schriftformerfordernis. Der Vertrag sei deshalb als unbefristet anzusehen. Die Folge: Seine fristgerechte Kündigung war ordentlich.

Mit Urteil vom 22.9.2014 (5 U 70/14) wiesen die Richter des OLG Stuttgart jedoch die Revision des Klägers (seine Klage wurde bereits vom LG Hechingen abgewiesen; hiergegen hatte er bei OLG Stuttgart Revision eingelegt) erneut ab.

In der Begründung hieß es dazu, dass „die Befristung des Mietvertrags geleichwohl wirksam ist und somit keine vorzeitige Kündigungsmöglichkeit besteht.“ Das ergebe sich aus der bloß geringfügig geänderten Miethöhe – nach Auffassung der Richter sei die Änderung der Miete nur nebensächlich und habe daher nicht der Schriftform erfordert.

Die hiergegen eingereichte Revision des Mieters hatte allerdings Erfolg. Die Sache ging an den BGH.

So hat der BGH entschieden

In seinem Urteil hebt der BGH die Entscheidung der Vorinstanz auf und verweist sie dorthin zurück – erneut hat das OLG Stuttgart nun die Aufgabe, sich dem vorliegenden Fall anzunehmen. Diesmal muss dies jedoch unter besonderer Berücksichtigung der Feststellung geschehen, wie es zur fragwürdigen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter gekommen ist.

Zur Begründung gibt der Bundesgerichtshof an, dass die Schriftform „auch bei einer geringfügigen Änderung der Miete gewahrt werden muss.“ Denn „die Höhe des Mietzinses ist ein wesentlicher Bestandteil eines Mietvertrags.“

Von ihr hängt ab, ob ein Vermieter einem Mieter fristlos kündigen kann, sofern dieser im Zahlungsverzug ist – das gilt überdies auch für geringfügige Beträge, die beispielsweise nicht vom Mieter überwiesen werden.

Was bedeutet das Urteil für die Praxis?

Grundsätzlich ist Entscheidung des BGH zu begrüßen, gibt sie doch Mietern und Vermietern in Sachen Gewerbemietverträgen mehr rechtliche Klarheit.

Im Falle einer befristeten Vermietung sollte ab sofort in jedem Fall ein schriftlicher Vertrag aufgesetzt werden. Darüber hinaus sollten auch Änderungen am Vertrag – insbesondere Änderungen am Mietzins – in schriftlicher Form erfolgen.

Eine schriftliche Form des Mietvertrages sollte auch dann vorgesehen sein, wenn keine befristete Vermietung vereinbart wurde – insbesondere sollte bei solch einem Fall festgehalten werden, dass der Vermieter zur Erhöhung des Mietzins berechtigt ist.

Quelle:
BGH, Urt. v. 25.11.2015, XII ZR 114/14

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