BGH zur Mietminderung wegen Lärmbelästigung

In der Regel darf ein Mieter die Miete mindern, wenn er wegen mangelnden Trittschallschutzes durch Lärm belästigt wird. Bei einer Altbauwohnung kann die Sache allerdings anders aussehen. Hier müssen Mieter unter Umständen weniger strenge Lärmschutzvorgaben in Kauf nehmen.

BGH: Lärmschutz in Altbauwohnungen hat besondere Regeln

Der Eigentümer eines Altbau-Mehrfamilienhauses legte in seinen Wohnungen neue Bodenbeläge. Vor dem Verlegen ließ er den Estrich lediglich abschleifen und verspachteln. Nur in einem kleinen Bereich wurde der Estrich entfernt und erneuert.

Nachdem die Bauarbeiten abgeschlossen waren, fühlte sich ein Mieter aufgrund mangelnder Trittschallisolierung durch Lärm belästigt. Er machte ein Mietminderungsrecht in Höhe von 20 % der vereinbarten Miete geltend. Der Mietvertrag enthielt keine besonderen Vereinbarungen zum Trittschallschutz.

Der Mieter zahlte die im Mietvertrag vorgesehene Miete unter Vorbehalt weiter und verklagte den Vermieter der Mietwohnung auf Rückzahlung.
 

Das Amtsgericht gab seiner Klage statt. Das Landgericht wies die Berufung des Vermieters zurück. Hiergegen legte der Vermieter erfolgreich Revision beim Bundesgerichtshof ein.

Wesentliche Entscheidungsgründe

Der Bundesgerichtshof gab der Revision des Vermieters statt und wies die Klage des Mieters ab. Folgende Entscheidungsgründe führten die Karlsruher Richter an:

  • Ein Mieter darf nur dann die Miete mindern, wenn die Mietwohnung einen Mangel aufweist.
  • Im vorliegenden Fall machte der Mieter einen Mangel aufgrund der unzureichenden Trittschutzdämmung geltend.
  • Welche Anforderungen an den Trittschallschutz bestehen, hängt aber nicht von dem Zeitpunkt der Bauarbeiten ab.
  • Vielmehr ist auf die zum Zeitpunkt der Errichtung des Hauses geltenden DIN-Normen abzustellen.

Im vorliegenden Fall waren die DIN-Normen zum Lärmschutz im Jahr der Errichtung des Hauses noch nicht so streng wie heute. Deshalb ist der Trittschallschutz als ausreichend anzusehen.

Anders verhält es sich, wenn die Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz durch die vom Vermieter durchgeführten baulichen Veränderungen mit einer grundlegenden Änderung des Gebäudes oder mit einem Neubau vergleichbar ist. In dem Fall ist auf den Zeitpunkt des Umbaus abzustellen. Dasselbe gilt bei einer anderslautenden Vereinbarung im Mietvertrag.

Im vorliegenden Fall stellten die durchgeführten Arbeiten aber keine grundlegende Änderung des Gebäudes dar.

Folgerungen aus der Entscheidung

Aus der Entscheidung ergibt sich: Gerade Mieter von Altbauwohnungen müssen damit rechnen, dass sich ein zum Zeitpunkt der Vermietung ausreichender Lärmschutz während des laufenden Mietvertrags verschlechtern kann.

Maßgeblich ist hier normalerweise der DIN-Normstandard bei der Errichtung des Mietshauses. Anders ist das im Fall einer anderweitigen Vereinbarung mit dem Vermieter oder bei einer großen baulichen Veränderung des Gebäudes. Hier müssen vom Vermieter die DIN-Normen zum Zeitpunkt des Umbaus eingehalten werden.
 

Praxishinweis

Der Bundesgerichtshof knüpft mit dieser Entscheidung an seine frühere Rechtsprechung an (zuletzt BGH, Urt. v. 17.06.2009 – VIII ZR 131/08, DRsp-Nr. 2009/15975).

In dem Fall ging es darum, dass der Vermieter den PVC-Bodenbelag durch Bodenfliesen ersetzt hatte. Folge: Der Mieter war wegen des schlechteren Trittschallschutzes einer vermehrten Lärmbelastung in Höhe von 61 Dezibel ausgesetzt. Auch hier entschied der Bundesgerichtshof, dass der Mieter die erhöhte Lärmbelastung hinnehmen muss.

Mieter können aufgrund dieser gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung grundsätzlich nicht darauf vertrauen, dass der Vermieter während der gesamten Mietzeit einen guten Trittschallschutz beibehält. Deshalb sollten Mieter und Vermieter eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag treffen.

Gerade lärmempfindlichen Mietern, die einen Altbau beziehen, ist zu einer derartigen Vereinbarung zu raten. Mieter und Vermieter sollten dazu klare Regelungen im Mietvertrag treffen. Mündliche Absprachen sind oft uneindeutig und können schwer bewiesen werden.

Zu begrüßen ist es natürlich, wenn Vermieter generell auf einen möglichst guten Lärmschutz achten, um Streitigkeiten zu vermeiden.

BGH, Urt. v. 05.06.2013 – XIII ZR 287/12, DRsp-Nr. 2013/16240

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