BGH zu Streit über Wohnfläche: Auch Mieter muss Zahlen nennen

Begehrt der Vermieter eine Mieterhöhung, so muss er dies mit konkreten Zahlen zur Wohnungsgröße untermauern. Der Mieter hat dann die Möglichkeit, die Behauptung zu entkräften – dazu muss er aber eigene Zahlen zur Wohnungsgröße vorlegen. Denn nach Ansicht des BGH reicht ein einfaches Abstreiten der vom Vermieter dargelegten Wohnungsgröße nicht.

BGH, Urteil v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16: Hintergrund

Der Vermieter einer Wohnung mit Dachschrägen und einer Loggia verlangt von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung. In den vertraglichen Unterlagen fehlen jedoch Angaben zur Wohnfläche des Objekts.

Der Vermieter nutzt deshalb die bisherigen Betriebskostenabrechnungen und errechnet auf Basis der darin angegebenen Fläche den neuen Quadratmeterpreis. Die Wohnfläche wird in den Abrechnungen mit 92,54 Quadratmetern angeführt.
 

Mieter: So groß ist die Wohnung nicht

Dem betroffenen Mieter erscheint die Fläche jedoch etwas groß. Er zweifelt die Richtigkeit der Zahlen an und verlangt vom Vermieter einen geeigneteren Nachweis, beispielsweise durch ein Sachverständigengutachten.

Das Amts- sowie das Landgericht Mainz geben ihm Recht – der Mieter habe die Angaben zur Wohnungsgröße wirksam bestritten, die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung sei damit abzulehnen.

Der BGH ist jedoch anderer Meinung: In der Revision hebt das Urteil kurzerhand auf und verweist den Streit an das LG zurück.

BGH: Auch Mieter muss Zahlen nennen

Dazu führen die Richter weiter aus: Mit der vom Berufungsgericht gegebenen Begründung kann ein Anspruch der Klägerin gemäß § 558 BGB auf Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete auf 798,62 € monatlich nicht verneint werden. Das Berufungsgericht hat zu Unrecht angenommen, die Klägerin sei für die von ihr behauptete Wohnfläche beweisfällig geblieben. Mangels substantiierten Bestreitens der von der Klägerin behaupteten Größe der Wohnung gilt diese gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Anders als das Berufungsgericht meint, genügt es nicht, dass der beklagte Mieter die vom Vermieter vorgetragene Wohnfläche der gemieteten Wohnung lediglich bestreitet, ohne selbst eine bestimmte Wohnfläche vorzutragen.

Ein einfaches Bestreiten der vorgebrachten Zahlen reiche also nicht, um sie wirksam zu bestreiten . Vielmehr müsse der Mieter selbst konkrete Zahlen zur Wohnfläche vorlegen, um darzulegen, warum die vom Vermieter angenommene Größe falsch sei.

Das hat der Mieter im vorliegenden Fall jedoch versäumt, obwohl es ihm zuzumuten war – denn selbst wenn das Berechnen der Wohnfläche gemäß den Vorgaben der Wohnflächenverordnung durch das Vorhandensein von Dachschrägen und einer Loggia deutlich schwieriger wird, so hätte er zumindest ein laienhaft berechnetes Ergebnis vortragen können.

Anforderungen an das Bestreiten der Wohnunsgröße

Folgende redaktionelle Leitsätze lassen sich aus der Entscheidung VIII ZR 181/16 ableiten:

  • Der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für die Wohnungsgröße
  • Der Vermieter genügt den Anforderungen an eine substanziierte Darlegung, wenn er die Wohnungsgröße konkret beziffert.
  • Unbeachtet bleibt ein bloßes Bestreiten der vom Vermieter dargelegten Wohnungsgröße durch den Mieter.
  • Für ein substanziiertes Bestreiten muss der Mieter die Wohnungsgröße konkret beziffern. Dazu ist es bereits ausreichend, wenn er die Wohnung laienhaft vermisst und daraus die Wohnfläche bildet.

Quelle:
BGH, Urteil v. 31.5.2017, VIII ZR 181/16

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