Fristlose Kündigung trotz Nachzahlung?

Aktuelle Entscheidung aus Flensburg: Wirksam ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug auch dann, wenn der Kündigungstatbestand bei der Kündigung nicht mehr erfüllt ist. Das Kündigungsrecht entfällt durch eine Teilnachzahlung nicht!

Der vorliegende Fall: Darum geht es

Wegen eines zweimonatigen Zahlungsverzugs erklärte der Vermieter und zugleich Kläger dem Mieter die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bereits am 15.7.2013 befand sich der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand. Schuldig war er einen Gesamtbetrag von 1.113,32 EUR. Die entsprechende Klageschrift wurde dem Mieter am 24.7.2013 zugestellt

Am 16.7.2013 erhielt der Kläger eine Überweisung auf sein Konto: 542,60 EUR wurden ihm als Miete für Juli 2013 gutgeschrieben. Der Kläger hielt trotzdem an der fristlosen Kündigung fest.
 

Kündigung ist rechtskräftig!

Das Gericht entschied zugunsten des Vermieters.

Denn: Die fristlose Kündigung hat Bestand – auch wenn der Beklagte bereits einen Teil des eingeforderten Mietrückstandes überwiesen hat, noch bevor ihn die Klageschrift erreicht hat.

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB ist ein wichtiger Grund für eine fristlose Kündigung gegeben, wenn der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Rückstand ist:
 

  • in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt;

und

  • der fällige Betrag der Miete für zwei Monate entspricht.

 
Diese Voraussetzungen lagen am 15.7.2013 bei Ausspruch der Kündigung vor. Dabei ist es, so das Gericht, unerheblich, dass der Mieter einen Tag später die Juli-Miete gezahlt hat und sich dadurch der Mietrückstand auf nur noch eine Monatsmiete verringert hat.

Damit schließt sich das LG Flensburg auch der Auffassung des Amtsgerichts Dortmund im Urteil vom 2.11.2004, Az. 125 C 10067/04, WM 2004, 720, an:

„Ein einmal entstandener Kündigungsgrund erlischt erst dann wieder, wenn der Vermieter vollständig befriedigt wird (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht 8. Auflage, § 543 Rdn. 115 und 124). Der Begriff „vorher“ in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB bezieht sich eindeutig auf die Kündigung und nicht auf die Klageerhebung. Die Wirksamkeit einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs erfordert deshalb noch nicht einmal, dass zum Zeitpunkt der Kündigung der Kündigungstatbestand noch erfüllt ist; es reicht vielmehr aus, dass der Kündigungstatbestand vor Abgabe der Kündigungserklärung verwirklicht war. Erst recht ist nicht erforderlich, dass der Kündigungsgrund noch zum Zeitpunkt der Klageerhebung bestand. Das Kündigungsrecht ist vielmehr erst dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter vor der Kündigung vollständig befriedigt wurde (LG Köln ZMR 2002, 428; LG Köln, WM 1992, 123.“
 

Beachten Sie:
Mit dieser Auffassung teilt das LG Flensburg ebenso die allgemeine Meinung zum außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b BGB:

„Könnte der Mieter der fristlosen Kündigung einfach dadurch entgehen, dass er bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten einen Teil des geschuldeten Betrags überweist, ist das für den Vermieter nicht mehr zumutbar.“

 
Quelle: LG Flensburg, Beschluss v. 28.3.2014, 1 T 8/14

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