Mietendeckel in Berlin: Gesetzesentwurf liegt vor

Am vergangenen Dienstag, den 22. Oktober verständigte sich der rot-rot-grüne Berliner Senat auf einen Gesetzesentwurf zum Mietendeckel. Ab 2020 sollen rückwirkend zum Stichtag 18. Juni 2019 die Mieten von fast 1,5 Millionen Bestandswohnungen für fünf Jahre eingefroren werden.

Der Kompromiss

Der Gesetzesentwurf sieht vor, dass neben einem fünfjährigen Mietenstopp für die etwa 1,5 Millionen Gebäude, die vor 2014 gebaut wurden, Mietobergrenzen gelten. Hiervon ausgenommen sind Neubauwohnungen und Sozialwohnungen. Eine Modernisierungsumlage und die Kappung von Wuchermieten und Härtefällen bei Vermietern ist ebenfalls vorgesehen. Wenn die Wohnung in Gebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen liegt, erhöht sich die jeweilige Mietobergrenze um einen Zuschlag von 10%.

Für die Mieten sind außerdem künftig Obergrenzen geplant. Diese richten sich nach Baujahr, Lage und Ausstattung.

Bei Wohnraum mit moderner Ausstattung erhöht sich die Mietobergrenze um einen Euro, wenn wenigstens drei der fünf folgenden Merkmale vorhanden sind:

  • schwellenlos von der Wohnung und vom Hauseingang erreichbarer Personenaufzug
  • Einbauküche
  • hochwertige Sanitärausstattung
  • hochwertiger Bodenbelag in der überwiegenden Anzahl der Wohnräume und
  • ein Energieverbrennungskennwert von weniger als 120 kWh.

Zahlen Berlinerinnen und Berliner für ihre Wohnung mehr als 20% als die Obergrenze, darf die Miete auf die zulässige Obergrenze gekappt werden. Nur wenn die Miete bisher sehr stark unter den Tabellenmieten lag (Mieten unter 5,- €/m²) , darf sie im Falle einer Neuvermietung erhöht werden: um höchstens einen Euro auf maximal fünf Euro.

Mieterhöhungen

Ab dem Jahr 2022 können Vermieterinnen und Vermieter jährlich 1,3% als Inflationsausgleich auf den Mietpreis erheben. Außerdem dürfen Sie Modernisierungsmaßnahmen unter bestimmten Umständen bis zu einem Euro pro Quadratmeter auf die Miete umlegen. Solche Umlagen müssen jedoch von Vermieterinnen und Vermietern künftig angezeigt werden.

Mietereinkommen

Die Mietbelastung im Verhältnis zum Einkommen stand eine Weile zur Diskussion als Kriterium für den Mietendeckel. Die Regierungsparteien haben sich jedoch von diesem Kriterium wieder verabschiedet, da Vermieterinnen und Vermieter Entschädigungszahlungen vom Land Berlin hätten verlangen können.

Überprüfung des Mietendeckels

Für die Überprüfung der Einhaltung des Mietendeckels sind die Bezirke, die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Investitionsbank Berlin zuständig. Eine Behörde soll es zwar nicht geben, es wird aber viel mehr Personal benötigt werden.

So geht es weiter

Am Donnerstag wird der Rat der Bürgermeister über den Gesetzesentwurf beraten. Das Gremium hat dann zwei Wochen Zeit, sich zu dem Gesetzesentwurf zu äußern. Bevor der Senat einen Beschluss fast, bezieht der Rat der Bürgermeister Stellung dazu und gibt in seiner Funktion als Beratungsgremium eine Empfehlung ab.

Er kann jedoch nicht gegen Gesetzesvorlagen oder Entscheidungen des Senats Einspruch einlegen. Der Gesetzesentwurf gelangt dann als Rückläufer in den Senat, der diesen Verabschiedet. Darauf folgen die Beratungen in den parlamentarischen Ausschüssen und die Verabschiedung im Parlament vermutlich im Februar 2020.

Verfassungskonformität des „Mietendeckels“

Obwohl der Mietendeckel in Kraft getreten ist, wird sich der Streit darum fortsetzen. Es gibt bereits Überlegungen, den Berlinder Verfassungsgerichtshof mit einem Normenkontrollantrag zu befassen. Dieses Verfahren der „abstrakten Normenkontrolle“ ist zulässig, wenn mindestens ein Viertel der Mitglieder des Abgeordnetenhauses dafür zusammenfinden und eine Vorschrift des Landesrechts wegen ihrer „förmlichen oder sachlichen Unvereinbarkeit mit der Verfassung von Berlin für nichtig hält“.

Die Kläger können sich darauf stützen, dass die Berliner Landesverfassung wie auch das Grundgesetz eine Eigentumsgarantie enthält, die durch den Deckel verletzt werden könnte. Ein Einfrieren der Miete oder sogar ein Absenken oder die Festlegung von Mietobergrenzen könnte mit dem Grundrecht auf Eigentum unvereinbar sein.

Fraglich ist darüber hinaus auch, ob eine Landesregierung überhaupt Vorgaben für das Mietrecht machen darf, das grundsätzlich im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist und somit nicht in die Zuständigkeit der Länder fällt.

Auch im Bundestag gibt es Forderungen nach einer Normenkontrolle vor dem Bundesverfassungsgericht in Karlsruhe.

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