Vermieterin verweigert Untervermietung – wird sie schadensersatzpflichtig?

Der Bundesgerichtshof hat sich mit der Schadensersatzpflicht einer Vermieterin befasst. Diese hatte den Mietern nicht erlaubt, dass sie zwei Zimmer ihrer Dreizimmerwohnung untervermieten.

Berechtigtes Interesse zur Untervermietung

Ein Paar mietete 2001 eine Dreizimmerwohnung in Hamburg. Die Mieter halten sich seit dem 15. November 2010 in Kanada auf, weil der Mann zum 1. Januar 2011 eine befristete mehrjährige Arbeitstätigkeit in Ottawa aufgenommen hat.

Am 19. August 2010 unterrichteten sie die Vermieterin von ihrer Absicht, die Wohnung – mit Ausnahme eines von ihnen weiter genutzten Zimmers – für voraussichtlich zwei Jahre an eine Frau unterzuvermieten, die sie namentlich benannten.

Als Grund gaben sie an, dass sie sich in dieser Zeit aus beruflichen Gründen regelmäßig im Ausland aufhielten. Die Vermieterin verweigerte jedoch die Zustimmung zur Untervermietung.

Daraufhin verurteilte sie das Amtsgericht mit rechtskräftigem Urteil vom 4. Oktober 2011, die Untervermietung zu gestatten.

 

Klage auf Schadensersatz

Im vorliegenden Verfahren nehmen die Mieter die Vermieterin auf Zahlung entgangener Untermiete im Zeitraum vom 15. November 2010 bis 30. Oktober 2011 in Anspruch. Der Mietausfall beträgt insgesamt 7.475 € nebst Zinsen.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung der beklagten Vermieterin zurückgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Beklagten hatte keinen Erfolg.

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass „den Klägern nach § 553 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Gestattung der Untervermietung der zwei vorderen Zimmer der Mietwohnung an die Untermietinteressentin zustand.“

Indem die Beklagte die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hat, hat sie schuldhaft eine mietvertragliche Pflicht verletzt und ist zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens (Mietausfalls) verpflichtet.

Der BGH stellt klar, dass die Mieter ein berechtigtes Interesse zur Untervermietung eines Teils ihrer Wohnung hatten. Sie wollten Entlastung für ihre Reise- und Wohnungskosten, die sich durch die Arbeitstätigkeit des Mannes im Ausland ergaben.

Unerheblich ist, wie viele Teile der Wohnung im Besitz der Mieter bleiben

Dem Anspruch auf Gestattung der Untervermietung stand auch nicht entgegen, dass die Kläger nur ein Zimmer der Dreizimmerwohnung von der Untervermietung ausnahmen. Unerheblich war auch, dass sie dieses Zimmer während ihres Auslandaufenthalts nur gelegentlich zu Übernachtungszwecken nutzen wollten.

§ 553 Abs. 1 BGB stellt weder quantitative Vorgaben hinsichtlich des beim Mieter verbleibenden Anteils des Wohnraums noch qualitative Anforderungen bezüglich seiner weiteren Nutzung durch den Mieter auf.

Von einer „Überlassung eines Teils des Wohnraums an Dritte“ im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB ist regelmäßig bereits dann auszugehen, wenn der Mieter den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt.

Hierfür genügt es, wenn er ein Zimmer einer größeren Wohnung zurückbehält, um hierin Einrichtungsgegenstände zu lagern und/oder es gelegentlich zu Übernachtungszwecken zu nutzen.

Kein unverschuldeter Rechtsirrtum

Die Beklagte kann sich auch nicht auf einen unverschuldeten Rechtsirrtum berufen. Zwar ist die Frage, ob ein Mieter Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung hat, wenn er einen mehrjährigen Auslandsaufenthalt antritt, während dessen er den ihm verbleibenden Teil des Wohnraums nur sporadisch nutzen wird, bislang noch nicht Gegenstand einer höchstrichterlichen Entscheidung gewesen.

Doch entlastet dieser Umstand die Beklagte nicht von ihrer rechtlichen Fehleinschätzung. Denn sie hätte sich mit Rücksicht auf eine insoweit bestehende Rechtsunsicherheit nicht der Möglichkeit verschließen dürfen, dass sie zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war, und durfte das Risiko einer Fehleinschätzung nicht den Mietern zuweisen.

Fazit: Das Urteil kommt die Vermieterin teuer zu stehen. Im konkreten Fall schuldet sie 7475 Euro Schadensersatz für den Zeitraum bis 2011. Weil die Mieter aber erst 2014 aus Kanada zurückkehren, können sie nun auch für die restliche Zeit Schadensersatz fordern.

BGH, Urteil vom 11. Juni 2014 – VIII ZR 349/13

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 11.06.2014

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