Zeitpunkt der Mieterhöhung nach § 558b BGB

Interessanter Mietrechtsfall: Ein Vermieter möchte die Miete in einem guten halben Jahr erhöhen – also zu einem späteren Zeitpunkt, als das Gesetz in § 558b BGB bestimmt. Welche Auswirkungen hat das auf das Sonderkündigungsrecht des Mieters nach §561 Abs.1 BGB?

Darum geht es

Die Mieter einer Wohnung in Berlin erhalten von ihrem Vermieter ein Schreiben mit Datum vom 07.01.2011. Darin werden sie aufgefordert, der Erhöhung der Miete um 272,78 Euro zuzustimmen. Die Erhöhung soll zum 01.08.2011 wirksam werden.

Die Mieter stimmen dem Mieterhöhungsverlangen nicht zu. Darauf nimmt der Vermieter die Mieter mit einer Klage auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung in Anspruch.

Das Amtsgericht weist die Klage ab. Das Landgericht gibt ihr auf Berufung des Vermieters statt. Die vom BGH zugelassene Revision der Mieter hat keinen Erfolg.
 

Wesentliche Entscheidungsgründe

Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH hat seine Rechtsprechung mit der aktuellen Entscheidung bestätigt:

Der Vermieter ist demnach nicht daran gehindert, eine Mieterhöhung zu einem späteren als dem in § 558b BGB genannten Zeitpunkt geltend zu machen.

Entscheidend ist: Rechte des Mieters werden dadurch nicht unzulässig beschnitten – insbesondere nicht das dem Mieter bei einer Mieterhöhung zustehende Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB.

§ 561 BGB ist nach seinem Sinn und Zweck wie folgt auszulegen:

Dem Mieter bleibt bis unmittelbar vor dem Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung die Möglichkeit offen, sich von dem Mietverhältnis zu lösen – und zwar:

  • Durch außerordentliche Kündigung
  • Zum Ende des übernächsten Monats

Die Rechtsfolge ist, dass dem Mieter die Nutzungsmöglichkeit der Wohnung für weitere zwei Monate zum alten Mietzins verbleibt (§ 561 Abs. 1 S. 2 BGB).

Verfrühtes Mieterhöhungsverlangen kein Nachteil

Der Mieter wird also durch das verfrühte Mieterhöhungsverlangen nicht benachteiligt. Im vorliegenden Fall ist deshalb das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wirksam.

Folge: Die Beklagten, die von ihrem Sonderkündigungsrecht aus § 561 Abs.1 S.1 BGB keinen Gebrauch gemacht haben, schulden ab dem 01.08.2011 die – der Höhe nach unstreitige – erhöhte Miete.

BGH, Urteil vom 25. September 2013 – VIII ZR 280/12

Quelle: Pressemitteilung des Bundesgerichtshofs vom 25.9.2013

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